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Investissement locatif cash vs crédit : cas d'école !

0 Reco 13/05/2021 à 22:31 par Pou_75

Bonjour les experts !

Voici ma situation :
- 29 ans / Locataire / En couple / Paris;
- Revenu mensuel net : 2200€ en CDI;
- TMI : 30%;
- Situation familiale : je serai Pacsé fin mai 2021 + papa pour le première fois en fin d'été;
- Patrimoine : 100 000€ sur trois comptes (25 000€ en livret A / 45 000€ en assurance-vie / 30 000€ PEE (rémunéré à ~ 9% mais plafonné).
- Mes dépenses : loyer 750€ / mois + crédit auto 200€ / mois.

Je souhaite investir dans l'immobilier pour deux raisons :

1/ Investissement patrimonial. Avoir un revenu complémentaire à ma retraite, ou le donner à mon enfant. Bref, du classique.

2/ Faire travailler mon argent, dont une partie dort inutilement.

Ma problématique est la suivante.

Mon courtier m'a indiqué que mes dépenses mensuelles représentaient 43% de mes revenus :

Revenus [750€ (loyer) - 200€ (crédit auto)] / Salaire [2200€] = 43%.

Ainsi un investissement locatif n'est pas envisageable car supérieur au seuil des 33%.

En fait, un investissement locatif serait quand même possible...

...En faisant passer le dossier en résidence principale auprès de la banque ; que je mettrai en fait en location.

J'ai envisagé cette option. 

Or, en simulant les rentabilités sur Paris et l'île de France, je dégage un gros cash-flow négatif 100% du temps.

Évidemment un cash-flow positif dans ces villes-là ne tombera jamais par magie. Cela nécessite du temps, du réseau et des connaissances que je n'ai pas encore.

Mon cas que je vous soumets est donc le suivant :

1/ Acheter un studio cash dans une ville de province que je peux connaître (Le Creusot, Paray Le Monial, alentours de la Rochelle, Tours, Angers, Le Mans...).Prix que j'accepterai de payer cash : 35 000€.  
Ainsi j'ai des revenus fonciers immédiats.
Cependant aucun effet de levier, et s'il me reste 100€ de loyer mensuel net (charges et impôts déduits) dans la poche je récupère ma mise en 29 ans.
A la retraite.

2/ Accepter d'investir en IDF avec un cash-flow négatif, en simulant un achat de résidence principale pour au final faire du locatif.
Mettons que le cash-flow soit de -200€ / mois.

==> Après calculs approximatifs, j'arrive sur la finalité que le scénario 2/ reste le meilleur. Grâce à l'effet de levier et / ou à la potentielle plus-value. Mais le cash-flow négatif est un vrai frein psychologique.

==> Cependant n'ayant pas vos connaissances, je sais que mes calculs restent faux et non exhaustifs (notamment sur la partie déficit foncier et impôts du 2/).

==> Sauriez-vous calculer le meilleur des deux scénarios ?

Merci la communauté !