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Investissement locatif : y aller ou pas ?

0 Reco 27/12/2011 à 11:50 par fradel

Bonjour à tous,

Nouveau sur ce forum et en pleine réflexion sur l'intérêt d'investir dans l'immobilier pour préparer la retraite, je me permets de vous soumettre mon projet.

Concernant ma situation : 32 ans, marié, 2 enfants, propriétaire (remboursement en cours), 4500€ de revenus mensuels pour le couple, et environ 40k€ d'épargne ventilée sur différents supports (livret A, assurance vie, PEL).

Le projet

J'ai repéré un T2 neuf (construit en 2009) de 47m² avec garage, que je pense pouvoir négocier à 80.000€ frais d'agence et frais de notaire inclus. Le bien, en parfait état, est actuellement loué 450€ /mois (pas de charge).
Soit un rendement de 7% brut, dont je déduis :
Assurance PNO : 150€
Taxe foncière : 450€
Provision pour travaux ou entretien : 450€
Frais éventuels de gestion locative (je ne suis pas encore décidé sur ce point) : 400€
Ce qui nous amène alors à un rendement net de 5% avant imposition.

Question 1 : cette opportunité vous paraît-elle intéressante ?

Le financement

Concernant le financement, je ne désire pas faire d'apport et je souhaite bien évidemment que le loyer vienne couvrir un maximum les mensualités à rembourser...
Deux options s'offrent alors à moi :
- Emprunt sur 25 ans : mensualités de 480€ impliquant un effort locatif de 135€ par mois pour couvrir les frais mentionnés plus haut.
- Emprunt sur 30 ans : mensualités de 440€ impliquant un effort locatif plus raisonnable de 95€ par mois.
Je lis partout qu'il faut éviter les prêts longs, qu'emprunter sur 30 ans pour du locatif est une hérésie, mais à travers mes simulations je constate surtout que cette solution me permettrait :
1/ d'augmenter la part d'autofinancement du bien en allégeant mon effort locatif
2/ de jouer sur l'effet de levier en profitant des intérêts accrus pour minimiser l'impact de l'IR et des prélèvements sociaux...
Je ne pense pas revendre le bien avant ces 30 ans, et je ne comprends donc pas en quoi le surplus d'intérêts pourrait poser problème.

Question 2 : en quoi je me mets le doigt dans l'oeil en ne voyant que des avantages à emprunter sur 30 ans pour ce projet ?

Merci d'avance pour vos retours !
Cordialement,
François

2 Reco 27/12/2011 à 16:47 par tomitoma

Le probleme sur 30 ans est que la part d'interet est phenomenal, fais une simul sur 10, 20 et 30 ans. Tu verra que les interets n'augmentent pas dans la même proportion entre 10 et 20 qu'entre 20 et 30.
Perso, pas plus de 20 en locatif, 15 c'est bien. Sinon, la part de capital mets beaucoup trop de temps à s'amortir.
Concernant l'assurance PNO, en copropriété elle est inutile, fait double emploi quoi.
Par contre, il est impossible de ne pas avoir de charge en copro, elles peuvent être faible, mais pas nul, sinon ya gros soucis.

1 Reco 27/12/2011 à 16:48 par tomitoma

ah, et question 1, c'est juste correct.

3 Reco 27/12/2011 à 17:49 par marc19

Pourquoi pas 50 ans, en héritage pour vos enfants !
Faire payer à 100 % votre investissement au locataire...........................c'est de l'histoire ancienne .
D'autant que vous ne parlez pas de la vacance locative, des impayés ................
5 % , c'est médiocre , alors au moindre pépin , c'est 2 voir 0. avec votre charge de prêt qui continue à courir.
Et ne croyez pas qu'un gestionnaire va vous mettre à l'abri de tout ...............
Etes vous dans une zone à bonne demande locative ?
L'idéal, c'est 15 ans de prêt même si cela vous demande un effort d'épargne .
On n'a rien sans rien ..............

3 Reco 27/12/2011 à 18:54 par pongolo

Bonjour,
Sans jouer les rabats-joie et oiseaux de mauvaise augure , les questions qui meritent d'ete posées sont :

- l'emplacement est-il bon (commerces, activité, etc ..)

et ce qui en decoule :

- y a-il un risque de vacances de loyer ? (la pire des chose quand on a des mensualites a payer)

en outre n'oublie pas que les prix de l'immo sont entrain de s'inflechir vers le bas, mais peut-etre fais-tu une bonne affaire.

0 Reco 28/12/2011 à 07:16 par speedleo

bonjour fradel,

le credit pas plus de 20 ans. n'oublie pas que les loyers montent alors que ta mensualité sera fixe donc comme toujours c'est au début que c'est le plus dur.
évntuellement prend un credit avec 1 an de franchise cela te fera rentrer de la trésorerie au début qui viendra combler ensuite ton effort mensuel.

achat ou pas ? tu dis que tu prépares ta retraite donc achètes car de toute façon ton but n'est pas de gagner des sous mais bien d'avoir un revenu complémentaire donc plutot tu investis plutot tu auras fini de rembourser.

sachant que tu as aussi un crédit sur ta rp penses à prendre une assurance gli sur tes loyers

0 Reco 28/12/2011 à 09:07 par marc19

pongoloa écrit : Bonjour,
Sans jouer les rabats-joie et oiseaux de mauvaise augure , les questions qui meritent d'ete posées sont :

- l'emplacement est-il bon (commerces, activité, etc ..)

et ce qui en decoule :

- y a-il un risque de vacances de loyer ? (la pire des chose quand on a des mensualites a payer)

en outre n'oublie pas que les prix de l'immo sont entrain de s'inflechir vers le bas, mais peut-etre fais-tu une bonne affaire.
Il n'y a pas de réjouissances à attendre sur l'investissement locatif, au contraire .
Les charges vont considérablement augmenter, notamment le foncier, les assurances, les charges de copro non récup., l'apport d'argent frais pour divers travaux d'entretien etc ............
UNE VACHE A LAIT qui pourrait bien se tarir ................................................
La chômage va précipiter nombre de locataires dans les impayés de loyer............................la bête noire du bailleur .
L'éventualité d'un blocage des loyers.........................se profile alors que tout le reste augmente , de rentabilité médiocre on passe à quasi nulle ..........
Non , camarade , c'est pas faire l'oiseau de mauvaise augure, que de dire la vérité .............................

1 Reco 28/12/2011 à 09:29 par escalde

arrête marc 19 ème du nom !!
ils vont tous se sucider avec tes prédilections.
Tu vis mal ta retraite mon pote ?
Allez un peu d'optimisme

1 Reco 28/12/2011 à 09:37 par marc19

Tu me lâches maintenant ...............................! merci à moins que tu aies une opinion sur la question ...................

0 Reco 28/12/2011 à 09:45 par ludomaya

Hello,

Alors, parce que je suis curieux, et qu'il manque quelques éléments à ton affaire, je m'en vais te poser qq questions.

Tu dis que tu es propriétaire mais que tu rembourses un prêt. Donc, t'es propriétaire fictivement... Quel est le montant de ton remboursement de prêt et combien de temps te reste-t-il à rembourser ? Ben ouais, quand tu parles d'un investissement locatif sur 25 ou 30 ans, j'ai peur de la réponse pour ton crédit maison...

C'est très bien d'avoir 40 000 euros de côté (bcp n'ont pas cette somme), mais s'il te reste 26 ans à rembourser 1500 euros par mois (pour une maison valant 200 à 300 000 euros), finalement, dans tes actifs, t'es pas bien riche...
Alors que s'il ne te reste qu'à rembourser 4 ou 5 ans à 600 euros par mois, sur une maison qui en vaut 200 ou 300 000 euros, ça change la donne...

Si je dis ça, c'est que ça peut changer également tes projets.
Ensuite, autre question : quel âge ont tes enfants ? Où habites-tu ? Si tu habites Paris, que toi et madame aimez sortir et dépenser la quasi totalité de vos revenus, il ne va pas falloir préparer ta retraite mais pliutôt les études des bambins.
S'ils ont déjà 5 ou 7 ans, t'as bien intérêt à réduire tes annuités.
En fait, tout dépend de ta façon de vivre.
Je ne sais pas si je suis bien clair... A cette heure, suis pas encore bien réveillé.

Bref, pour revenir à d'autres points. 80 000 euros pour du neuf, 47 m2 avec garage, ça doit pas être dans une ville très... dynamique. Sauras-tu le louer pendant bien des années ? Y a-t-il des écoles à proximité ? J'imagine que rien n'est défiscalisable dans ce projet, n'est-ce pas ?

Je reviens sur une autre chose : tes enfants ont quel âge ? As-tu régulièrement des vacances ? Pars-tu régulièrement avec eux ? Des réponses découlera ma proposition : pourquoi ne pas acheter un appartement secondaire, que tu utiliserais et que tu louerais quand tu n'y serais pas ? On pourra me dire ce que l'on veut sur ce point, si on choisit le bon endroit, l'investissement peut être très très rentable... :) :p Et tes enfants se créeront un second univers, qu'ils auront plaisir à découvrir et redécouvrir. Le revers de la médaille, c'est que cela demande beaucoup de travail. On n'a rien sans rien.

Si le saisonnier de vacances ne te plaît pas (et pourtant...), pourquoi ne pas te tourner vers le saisonnier de ville ? Ou, pour être moins embêté, ne pas acheter un studio dans une ville étudiante ? Cela coûterait moins à l'achat. Tu réduirait ta durée de prêt. Et tu réduirais les risques. Je pars du principe qu'il faut emprunter sur 10 ou 15 ans. Car 10 ans, ça passe vite. Et qu'il vaut mieux faire un petit effort d'épargne pour se créer rapidement un patrimoine.

Ouf ! Je peux aller prendre un café. ;)

0 Reco 28/12/2011 à 09:48 par marc19

ludomayaa écrit : Hello,

Alors, parce que je suis curieux, et qu'il manque quelques éléments à ton affaire, je m'en vais te poser qq questions.

Tu dis que tu es propriétaire mais que tu rembourses un prêt. Donc, t'es propriétaire fictivement... Quel est le montant de ton remboursement de prêt et combien de temps te reste-t-il à rembourser ? Ben ouais, quand tu parles d'un investissement locatif sur 25 ou 30 ans, j'ai peur de la réponse pour ton crédit maison...

C'est très bien d'avoir 40 000 euros de côté (bcp n'ont pas cette somme), mais s'il te reste 26 ans à rembourser 1500 euros par mois (pour une maison valant 200 à 300 000 euros), finalement, dans tes actifs, t'es pas bien riche...
Alors que s'il ne te reste qu'à rembourser 4 ou 5 ans à 600 euros par mois, sur une maison qui en vaut 200 ou 300 000 euros, ça change la donne...

Si je dis ça, c'est que ça peut changer également tes projets.
Ensuite, autre question : quel âge ont tes enfants ? Où habites-tu ? Si tu habites Paris, que toi et madame aimez sortir et dépenser la quasi totalité de vos revenus, il ne va pas falloir préparer ta retraite mais pliutôt les études des bambins.
S'ils ont déjà 5 ou 7 ans, t'as bien intérêt à réduire tes annuités.
En fait, tout dépend de ta façon de vivre.
Je ne sais pas si je suis bien clair... A cette heure, suis pas encore bien réveillé.

Bref, pour revenir à d'autres points. 80 000 euros pour du neuf, 47 m2 avec garage, ça doit pas être dans une ville très... dynamique. Sauras-tu le louer pendant bien des années ? Y a-t-il des écoles à proximité ? J'imagine que rien n'est défiscalisable dans ce projet, n'est-ce pas ?

Je reviens sur une autre chose : tes enfants ont quel âge ? As-tu régulièrement des vacances ? Pars-tu régulièrement avec eux ? Des réponses découlera ma proposition : pourquoi ne pas acheter un appartement secondaire, que tu utiliserais et que tu louerais quand tu n'y serais pas ? On pourra me dire ce que l'on veut sur ce point, si on choisit le bon endroit, l'investissement peut être très très rentable... :) :p Et tes enfants se créeront un second univers, qu'ils auront plaisir à découvrir et redécouvrir. Le revers de la médaille, c'est que cela demande beaucoup de travail. On n'a rien sans rien.

Si le saisonnier de vacances ne te plaît pas (et pourtant...), pourquoi ne pas te tourner vers le saisonnier de ville ? Ou, pour être moins embêté, ne pas acheter un studio dans une ville étudiante ? Cela coûterait moins à l'achat. Tu réduirait ta durée de prêt. Et tu réduirais les risques. Je pars du principe qu'il faut emprunter sur 10 ou 15 ans. Car 10 ans, ça passe vite. Et qu'il vaut mieux faire un petit effort d'épargne pour se créer rapidement un patrimoine.

Ouf ! Je peux aller prendre un café. ;)
Pertinent ! , Ludo

0 Reco 28/12/2011 à 09:51 par escalde

marc19a écrit : Tu me lâches maintenant ...............................! merci à moins que tu aies une opinion sur la question ...................Mais marc c'est une boutade mon grand !
faut pas stresser comme cela
A ton âge faut se décontracter, tu vas nous faire un AVC
Bon espérons que 2012 t'apporte bonne humeur et un peu d'humour
Bonne année marc19

0 Reco 28/12/2011 à 09:51 par ludomaya

Venant de toi, Marco, c'est un très beau compliment... =)

0 Reco 28/12/2011 à 09:52 par marc19

ludomayaa écrit : Venant de toi, Marco, c'est un très beau compliment... =)Arrêtes, on va nous marier !!! Ah Ah .......... :p

0 Reco 28/12/2011 à 10:03 par ludomaya

Faudra que tu quittes ta Corrèze, alors... ^^

0 Reco 28/12/2011 à 11:21 par fradel

Bonjour et merci pour vos réponses

Concernant le crédit après réflexion et calculs divers je pense finalement partir sur 20 ans pour optimiser la rentabilité.

Concernant la situation du bien, c’est en province à environ 20km d’une grande métropole de 200.000 habitants, au nord de Paris. C’est une zone amenée à se développer dans les années à venir : gare TGV à 10km, sortie d’autoroute sur place. Il y a environ 10.000 habitants sur les 10km à la ronde, donc présence de commerces et d’écoles.

L’appartement est nickel, vraiment neuf, donc vu son état et la bonne demande locative sur le secteur je ne pense pas rencontrer de difficultés à le louer.

Pour répondre à Ludomaya :

Il me reste 110.000 euros à rembourser sur les 13 prochaines années pour ma RP, estimée à 250.000€. Soit un crédit de +- 900€ mensuels.

L’effort locatif à prévoir sur cet investissement, en partant donc finalement sur 20 ans de crédit, serait de 200€ mensuels. Ca vous paraît déraisonnable ?

Concernant la défiscalisation, rien d’autre que les intérêts d’emprunt.

Message edité 28/12/2011 à 11:24
0 Reco 28/12/2011 à 11:33 par ludomaya

Tu sembles raisonnable, et tu as réfléchi à ton projet. Si tu es sûr de ton coup, je ne vois aucune raison de ne pas te lancer. Seulement, personnellement, vu ton projet, je partirais sur un crédit de 60 000 euros à rembourser sur 10 ans. Avec un apport de 20 000 euros. Il te resterait 20 000 euros de côté, ce qui me semble suffisant pour parer à tout imprévu.
Pour 60 000 euros d'emprunt sur 10 ans, tu devrais rembourser 600 euros par mois. Tu es capable de faire ce petit effort, vu tes revenus et ton endettement. Et 10 ans, cela passe très vite. Bien plus vite que 20 ans, hein :p
Au pire, même sans locataire, tu ne serais pas en difficulté avec vos salaires. Et les intérêts seraient "minimes". Cela réduit les risques.
Enfin, moi, ce que j'en dis, hein...

0 Reco 28/12/2011 à 11:45 par ludomaya

Petit calcul rapide ;
80 000 euros sur 20 ans, 513 euros de remboursement par mois, pour 43 000 euros d'intérêts...

60 000 euros sur 10 ans, 611 euros de remboursement par mois, pour 13 350 euros d'intérêts.

Dans le premier cas, ton appartement t'aura coûté 123 000 euros.

Dans le second, au bout de 10 ans, il t'aura coûté 93 000 euros. Et dans 10 ans, il te rapporte !

Petit calcul, suite : tu investis sur 20 ans. Dans 5 ans, tu te dis : "super,; j'ai remboursé 5 ans, il me reste... =/ 15 ans de remboursements... Avec tous les soucis qui peuvent arriver, même pour une résidence neuve.

Tu investis sur 10 ans. Avec tes revenus et ta gestion de bon père de famille, dans 5 ans, tu as largement retrouvé ton épargne actuelle (soit plus de 40 000 euros de côté). Il te restera 5 ans à rembourser... soit à peu près 35 000 euros. Tu décides de revendre 80 000 euros ton appartement. Tu auras près de 100 000 euros de côté (oui, je sais, c'est un calcul simpliste, hein...). C'est le mien, et à 34 ans, il ne m'a pas trop mal réussi (alors que nous ne gagnons pas tout à fait ce que vous gagnez... ;) ) .

1 Reco 30/12/2011 à 18:54 par Danyfr

Bonjour à tous, personnellement je rejoins totalement Fradel, plus le crédit est long moins on a d'effort personnel à faire et moins on doit sortir de sa poche plus il nous reste, donc plus l'opération est rentable.
Par contre la démonstration de Ludomaya est correcte à un détail près, dans l'achat sur 10 ans il met 20.000 € de sa poche au départ.
Si pendant les 10 ans ces 20.000 € ne rapporte que 2.5% on a 22. 674 € en compte plus les 13. 350 € d'intérêts on est également à 39.024 € au lieu des 43.000 € sur les 20 ans.
Ou plus simplement on reprenant les paramètres de Ludomaya pour une durée de 20 ans en ne prenant que 60.000 € on ne rembourse plus que 388 € par mois ce qui fait "plus que" 33.120 € d'intérêts.
Par contre avec un loyer de 450 € il n'y a plus d'effort personnel à faire, avec un crédit sur 20 ans!
Je suis aussi resté simple, bien sur il faudra prendre en compte les différents frais et impôts, plus risques locatif.
Cela n'engage que moi, mais un prenant un crédit sur du long terme et en économisant la différence à un instant "T" on a le capital pour faire un remboursement anticipé si on en a envie, ou alors on utilise ce capital pour un nouvel investissement.
Aujourd'hui vous êtes jeune, avez de bon revenus et apparemment un bon pouvoir d'endettement, c'est là dessus qu'il faut travailler et non sur le fait de rembourser au plus vite ses crédits. Avec des crédits à bon escient vous vous enrichissez avec de l'argent qui ne vous appartient pas, et que la banque tire son épingle du jeu au passage est de bonne guerre.
Par contre il faudrait peut être encore étudié d'autres pistes, vous n'avez pas parlé de votre imposition, avec vos revenus et votre nombre de part vous êtes environs à 2800 € par an, pourquoi ne pas faire un investissement défiscalisant ?
Je parle perso du LMNP Censi-Bouvard, ou vous avez la possibilité d'acheter en HT, ou vous avez une défiscalisation de 2.200 € par an pendant 9 ans et ou vous avez en plus le gestionnaire qui est votre locataire. Je ne dis pas que c'est sans risque, le risque zéro n'existe pas, mais en choisissant bien vous êtes plus tranquille. Les petites réparations et rénovation sont à la charge du gestionnaire, les changements et recherche de locataires également, en clair assez tranquille comme investissement.

A tous de très bonnes et belles fêtes de fin d'année ainsi que tous mes voeux pour 2012.
:)

0 Reco 30/12/2011 à 19:08 par ludomaya

Ouhlala Dany, faudrait revoir tes calculs, avant l'hiver, hein...
Comment peux-tu comparer un prêt sur 10 ans avec un prêt sur 20 ans ? Voyons, soyons raisonnables. Dans 10 ans, plus rien à payer, que du bonus, hein !

Bref, si je suis ton raisonnement :
Je fais un crédit sur 20 ans, avec un prêt total de 80 000 euros. Dans 10 ans, j'aurai remboursé (on va dire 35 000 euros). J'ai par ailleurs 40 000 euros de côté au moment présent. Ces 40 000 euros me rapportent 2,5% l'an, soit dans 10 ans, près de 50 000 euros (au pifomètre). J'ai donc, en actifs, dans 10 ans : mes 35 000 euros de l'appart + 50 000 euros à la banque, soit 85 000 euros.

Je fais un crédit sur 10 ans, avec un prêt de 60 000 euros. Je perds 100 euros par mois par rapport au prêt sur 20 ans. Soit 1200 euros par an. Soit 12 000 euros sur 10 ans. Mes économies ne sont plus que de 20 000 euros. Placées à 2,5%, elles me rapporteront, dans 10 ans, allez, au pifomètre 25000 euros. En actifs, après 10 ans, j'aurai donc : 80 000 euros d'appartement + 25 000 euros à la banque, soit 105 000 euros.

T'as raison, mieux vaut faire un crédit sur 20 ans :p
Allez, bonne année

0 Reco 30/12/2011 à 19:42 par Danyfr

Salut Ludomaya,
On peut très bien comparer 2 crédits de durée différentes en tenants compte du cout mensuel, des revenus et des couts globaux.
Et c'est exactement pour cela que j'ai dit que personnellement je suis de l'avis de Fradel (et c'est ce que je pratique), mais que ton raisonnement est juste, plus le crédit est long plus il est cher.
Mais la on parle de flux financier, en restant très basique Fradel a des revenus de 4.500 € il fait un crédit de 60.000 € sur 10 ans cela lui coute 612 € par mois avec un loyer de 450 € il lui reste donc 4.338 € par mois (on est d'accord il n'est pas à la rue) et dans 10 ans il aura 4.950 € (en partant d'un loyer de 450 € fixe).
Mais en faisant un crédit de 60.000 € sur 20 ans il aura toujours ses 4.500 € de revenu, un loyer de 450 € et un crédit de 388 € .
Cela veut dire qu'au lieu d'avoir une base de 4.388 € (avec un crédit sur 10 ans) il une base de revenus de 4.500 €, vu que le crédit est couvert par les loyers.
Ta réponse est pertinente sauf qu'au 85.000 € que tu as dans 10 ans, dans le cas d'un crédit sur 20 ans tu as également les 12.000 €que tu n'as pas dépensé en intérêts, soit 97.000 € au lieu des 105.000 € pour l'option 2.
Je ne sais pas si je suis clair, je veux juste dire que si on prend un crédit sur du plus long terme il reste mensuellement de la trésorerie qui permet de faire autre chose.
Si on ne fait rien d'autre tu as raison à 200% il faut utiliser son apport et prendre sur le plus court possible, car il ne sert à rien de placer ses économie à 2.5% et payer un crédit à 5%.
Mais si on se débrouille bien la trésorerie disponible ouvre de nouvelles portes qui ne s'ouvrent pas si on n'a pas cette trésorerie.
Merci de me donner raison de faire le crédit sur 20 ans ;)
A bon entendeur.

0 Reco 28/05/2018 à 01:33 par chloe58

Bonjour,

Il va y avoir pas mal d’intérêt sur 30 ans.
En général pour se lancer dans n'importe quel investissement locatif, il vous faudra une solide expérience du marché immobilier et un bon plan de financement...

Message modéré 28/05/2018 à 07:16
1 Reco 28/05/2018 à 07:51 par marc19

C'est drôle, ce petit retour en arrière........................