Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Crédit immo

Nouveau sujet

Prêt infine/Prêt classique

0 Reco 03/06/2019 à 19:20 par WIZSTREG

Bonjour,

Dans le cadre d'un achat locatif, je me dirige vers un prêt infine. J'ai plutôt un bon dossier et j'ai le choix, pour mon emprunt de 126 Ke entre:

- Un prêt classique 15 ans de la banque x à 0,96%. Une caution est mise en place.
- Un prêt classique 15 ans de la banque y à 1,15%
- Un prêt infine 15 ans de la banque y à 1,71% adossé à une assurance vie nantie (rendement passé hors frais de 1,4%) sur laquelle je vais placer 10 ke puis verser 700 € par mois; Une caution est mise en place.

Selon mes calculs, en étant au régime réel (location meublée), il est plus intéressant pour moi de souscrire l'infine entre les réductions d'impôts (Je suis taxé à 41% et le loyer devrait être de 650 €/mois) et le rendement (même moyen) de l'assurance vie. Cependant, c'est la première fois que je réalise ce type d'opération. Je me pose deux questions:

- Est-ce que je ne me suis pas trompé dans mes calculs ?
- Pourquoi, alors que le risque ne semble pas plus grand pour la banque (sécurisée par une caution dans l'infine et pas dans le classique), le taux de l'infine est 0,56% plus cher que le taux classique ?

Tous les remerciements par avance pour vos réponses.

0 Reco 04/06/2019 à 12:54 par lael

Personnellement je ne comprends pas trop l'intérêt des prêts "in fine".
Effectivement les taux sont moins bons sans raison apparente, alors qu'il faut nantir des produits bancaires en contrepartie ce qui réduit pourtant le risque de la banque.

Déjà, en tenant compte de la fiscalité, l'assurance vie sur l'argent nanti rapportera probablement moins que ce que le prêt va coûter.
Car ils vous demanderont de mettre l'argent sur une assurance vie sans risque composée quasi exclusivement de fonds euros avec un rendement probablement pas très folichon car probablement composé quasi exclusivement d'obligations qui suivent directement l'évolution des taux d'emprunts qui vont probablement rester très bas les années à venir.
Donc rien que ça, ça suffit à rendre le montage pas intéressant.

Ensuite, de mon point de vue, un bon investissement locatif doit se faire sur une longue durée (dans l'idéal 25 ans) pour que les loyers soient supérieurs au remboursement de l'emprunt afin que votre investissement vous rapporte de l'argent tous les mois au lieu de vous demander un effort d'épargne.
Si l'investissement vous coûte de l'argent vous ne pourrez jamais répéter l'opération et en acheter d'autres en plus du fait que cela va réduire votre pouvoir d'achat.

Egalement, de nos jours, il est très facile de demander un "différé d'amortissement" (aussi appelé franchise partielle) sur un prêt classique.
Ce qui consiste à demander à ne payer que les intérêts pendant 2ans max (équivalent à un prêt "in fine" mais sans les inconvénients du nantissement), et à commencer à rembourser le capital ensuite.
Il est aussi possible de demander une modulation du prêt pour augmenter la durée et réduire les mensualités par la suite sans toucher au taux d'origine.

En jouant habillement avec la durée, le différé d'amortissement et la modulation, il est possible de se mettre pas mal d'argent de côté les premiers mois/années de son investissement et de pouvoir enchaîner sur plusieurs autres derrière car on conserve un taux d'endettement réduit.

Et si on ne souhaite pas réinvestir dans l'immobilier, cet argent peut être placé sur des tas de supports avec des rendements plus intéressants qu'une assurance vie fonds euros avoisinant les 1.5-2%.

Message edité 04/06/2019 à 12:58