Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Crédit immo

Nouveau sujet

Travaux d'une maison en famille

1 Reco 22/08/2013 à 16:08 par chris0062

Bonjour et merci d'avance pour votre aide.
Voilà mon père est propriétaire d'une maison d'habitation qui était loué à une personne pendant environs 20 ans. Ce locataire quitte la maison au mois de septembre.
Nous désirerions que mon père puisse relouer cette maison, seulement de nombreux travaux devront être réalisés notamment des travaux de remise aux normes.
Nous sommes 3 frères et mon père n'a pas la capacité financière d'effectuer ces travaux.
Désireux de relouer cette maison nous voudrions connaître les solutions qui s'offrent à nous. Nous avons pensé à créer une sci et de contracter un prêt pour effectuer les travaux, prêt contracté au nom de la sci. Est ce que c'est faisable?
Merci.

0 Reco 25/08/2013 à 17:14 par fred77

chris0062a écrit : Bonjour et merci d'avance pour votre aide.
Voilà mon père est propriétaire d'une maison d'habitation qui était loué à une personne pendant environs 20 ans. Ce locataire quitte la maison au mois de septembre.
Nous désirerions que mon père puisse relouer cette maison, seulement de nombreux travaux devront être réalisés notamment des travaux de remise aux normes.
Nous sommes 3 frères et mon père n'a pas la capacité financière d'effectuer ces travaux.
Désireux de relouer cette maison nous voudrions connaître les solutions qui s'offrent à nous. Nous avons pensé à créer une sci et de contracter un prêt pour effectuer les travaux, prêt contracté au nom de la sci. Est ce que c'est faisable?
Merci.
Avez vous un dossier solide?endettement , capacité de remboursement des mensualités
le fait de créer une SCI ne change rien au problème de financement.

Dans le cadre d'une SCI, les associés sont responsables des dettes de la société. SCI ou non, le banquier analysera toujours le projet en fonction du risque

0 Reco 25/08/2013 à 17:26 par MisterHadley

Mauvaise idée, telle quelle, là...

Une SCI va couter un bras à ton père pour y amener sa baraque au capital...

Et quant à vous trois, qu'allez vous y apporter, du cash, de l'immobilier..?

Face à la valorisation de la baraque de votre père, vous serez tellement minoritaires au capital qu'il n'y a pas grand intérêt, là...

D'ailleurs, pourquoi vouloir crééer une SCI pour simplement faire des travaux et louer ensuite..?

La maison est à votre père...

Pretez lui du pognon directement, ou portez vous garants pour lui auprès de sa banque, tout bêtement..!

Pour ces travaux, ça fait quel budget total au final..?

Sinon, il lui reste toujours la possibilité d'un emprunt viager hypothécaire, suivant sont âge, ça peut lui procurer de quoi faire ses travaux, sans votre intervention, financière ou en tant que garants, et lui permettre de se la couler douce ensuite le reste de sa vie, pourquoi pas, suivant la valeur de sa baraque...

Les taux d'intérêts sont, je trouve, assez élevés quand même, mais pour des gens qui n'ont plus d'accès au moindre financement, c'est quand même une option à considérer sérieusement, ça peut leur changer la vie...

Message edité 25/08/2013 à 17:35
0 Reco 25/08/2013 à 18:39 par chris0062

Bonjour, merci pour ces réponses. Bon j'ai donc bien compris que l'idée de la sci est plutot mauvaise.
Pour ce qui est du montant des travaux, un professionnel vient à la fin du mois pour chiffrer tout ca, mais à priori environs 600000€, ce qui représente tout de même un budget.
Le fait de prêter de l'argent à notre père est que j'ai un frère qui ne travaille pas et nous ne pouvons donc pas prêter chacun la meme part.
Alors comment officialiser tout ca? Si seuls 2 frères prêtent de l'argent pour effectuer ces travaux, comment officialiser cela afin d'être certain de retrouver notre "part"?
Merci.

0 Reco 25/08/2013 à 19:40 par chris0062

Une autre solution qui consisterait a ce que mon père fasse une donation a mon frère qui lui est prêt a emprunter pour effectuer les travaux. Cette idée vient de mon père. Cela permettrait a conserver la maison dans le patrimoine familiale. La réaction de mon père est quitte a faire un emprunt et a reverser les loyers a la banque, autant qu'un enfant en profite.
Qu'en pensez vous?

0 Reco 25/08/2013 à 19:49 par marc19

chris0062a écrit : Bonjour, merci pour ces réponses. Bon j'ai donc bien compris que l'idée de la sci est plutot mauvaise.
Pour ce qui est du montant des travaux, un professionnel vient à la fin du mois pour chiffrer tout ca, mais à priori environs 600000€, ce qui représente tout de même un budget.
Le fait de prêter de l'argent à notre père est que j'ai un frère qui ne travaille pas et nous ne pouvons donc pas prêter chacun la meme part.
Alors comment officialiser tout ca? Si seuls 2 frères prêtent de l'argent pour effectuer ces travaux, comment officialiser cela afin d'être certain de retrouver notre "part"?
Merci.
60000 suffiront , non ?

0 Reco 25/08/2013 à 19:50 par MisterHadley

T'es sur du prix des travaux, là, parce que 600000 euros....

Il y a surement un zéro de trop, là, non..?

0 Reco 25/08/2013 à 19:51 par MisterHadley

Les grands zesprits se rencontrent, marcuccio le dix neuvième du nom... ;)

0 Reco 25/08/2013 à 19:55 par MisterHadley

chris0062a écrit : Une autre solution qui consisterait a ce que mon père fasse une donation a mon frère qui lui est prêt a emprunter pour effectuer les travaux. Cette idée vient de mon père. Cela permettrait a conserver la maison dans le patrimoine familiale. La réaction de mon père est quitte a faire un emprunt et a reverser les loyers a la banque, autant qu'un enfant en profite.
Qu'en pensez vous?
Que c'est du pipo et ne sert strictement à rien de chez rien...

Soit ton père fait un viager hypothécaire, qui lui permettrait donc de faire ces 60000 euros de travaux, et de percevoir ensuite les loyers jusqu'à la fin, et donc, le plus tard possible, lorsqu'il ne sera plus là, sa succession aura toujours à ce moment-là la possibilité de racheter le pret hypothécaire pour récupérer alors la maison, ou de ne pas le faire, et elle deviendra définitivement propriété de la banque...

Soit ceux qui peuvent l'aider l'aident, ceux qui ne peuvent pas ne l'aide pas, c'est aussi simple que ça.

Message edité 25/08/2013 à 19:57
0 Reco 25/08/2013 à 20:02 par MisterHadley

Une troisième et dernière option, qui revient à ton idée initale de SCI:

Vous êtes trois frères et soeurs, vous n'avez donc qu'à créer entre vous trois une SCI...

La SCI, ensuite, va lever des fonds par emprunt, pour racheter à votre père la nue-propriété de sa maison, lui garde l'usufruit...

Comme ça; il peut financer ses travaux avec le produit de la vente de la nue-propriété que votre SCI lui achète...

Et il continue de percevoir ensuite les loyers de sa maison, puisqu'il en garde l'usufruit...

Le jour où il décèdera, la SCI sera propriétaire en totalité de la maison, non pas au jour du décès, mais depuis le moment où vous lui aurez acheté de son vivant la nue-propriété...

L'autre avantage, en plus de ceux cités juste avant, c'est qu'en cas d'embrouilles entre vous trois, et il y en aura tôt ou tard, lui sera malgré tout à l'abri car:

1 - il est usufruitier...

2 - il n'est pas associé à votre SCI

Surement la meilleure solution à envisager... ;)

Message edité 25/08/2013 à 20:04
0 Reco 25/08/2013 à 20:22 par chris0062

Tout d'abord oui en effet il s'agit bien de 60000€!
Votre constat quand vous dites ceux qui peuvent l'aider l'aident et ceux qui ne peuvent pas ne l'aident pas est un peu trop facile. En clair je donne avec mon frère 60000€ et pas l'ombre de l'assurance de revoir cette argent?! Je connais assez peu de personnes qui feraient ça! Bref...
Pour ce qui est la 3ème solution elle est très équitable mais parait compliquée.
Je vais contacter demain un notaire afin de prendre rdv pour exposer notre situation.
Je vous tiens au courant.
Merci beaucoup.

0 Reco 25/08/2013 à 20:46 par MisterHadley

C'est la plus simple, et la plus sécurisée pour ton père, afin qu'il soit protégé de ses enfants...

Encore une fois, c'est SA maison, pas la vôtre, et dites vous que votre père, jusqu'à sa mort, en fait ce qu'il veut, sans que cela ne vous concerne en RIEN.

Deuxième chose: une SCI, dans la troisième et meilleure solution, vous fait faire une excellente affaire à vous aussi, et vous fera obtenir presque à coup sur le financement, puisque la banque sait très bien que vous allez acheter la nue propriété de la maison, ce qui équivaut, pour la banque, à une garantie plus sérieuse que vous trois individuellement.

Pourquoi..?

Parce que la banque sait très bien qu'elle va vous financer pour un montant obligatoirment bien inférieur à la valeur vénale réelle de la maison, en pleine propriété... ce qui lui laisse donc une très belle marge de "sécurité" pour financer l'emprunt effectué par votre SCI...

Enfin, c'est la solution la plus simple et la plus économique pour vous tous, puisque votre SCI, vous la créez vous mêmes, sans obligation d'intervention d'un notaire ou d'un avocat, bien que cela reste plus que très vivement conseillé pour la rédaction des statuts, etc, etc...

En gros, elle ne vous coutera que quelques centaines d'euros, et c'est tout..!

Tout le reste sera à financer par l'emprunt, acquisition de la nue propriété et "frais de notaire"...

Enfin, le plus important, les risques que vous représentez pour votre père sont cloisonnés et ne l'atteindront pas lorsque tôt ou tard, vous vous embrouillerez...

De plus, il reste usufruitier et donc continuera à percevoir ses loyers jusqu'à la fin de sa vie, ce qui financera sa "dépendance", ses soins, ou ce qu'il voudra comme bon lui semblera...

Et vous, encore une fois, vous ferez une très belle affaire, puisque vous aurez acquis la nue propriété de cette maison, ce qui aura pour conséquence, lorsque votre père décèdera, de faire qu'elle sera hors actif successoral, et donc, vous n'aurez pas de droits de succession à payer dessus...

Sans compter à partir de ce jour là, votre SCI, qui n'aura acquis que la nue propriété, sera propriétaire de la totalité de la maison, à 100%...

Conclusion: tout le monde est gagnant, vous, votre père, la banque également...

Vous financez les travaux, et votre père est tranquille pour la suite...

Ce qui remplit bien au delà l'objectif que tu dis vouloir atteindre... ;)

A moins que le vrai objectif soit tout autre et que tu ne l'ais donc pas dit, sinon, c'est la meilleure solution... et la plus simple...

Sans compter que, puisque la maison sera hors actif successoral, et que votre père ne dispose donc pas d'actifs mobiliers, argent et autres, supérieur à 300000 euros...

En faisant ainsi, donc, il ne vous aura concédé aucune donation, ce qui fait que lorsqu'il décèdera, vous n'aurez aucun droits de succession à payer DU TOUT...

Pour rappel, actuellement, vous pourrez déduire, sous réserve qu'aucune donation ne vous aura été faite de sa part dans les dix ans précédant son décès, vous pourrez donc déduire, et chacun, 100000 euros, ce qui fait donc que dans les faits, vous n'aurez rien à payer au titre des droits de succession...

Mieux encore, sous réserve que votre père ne détenait de son vivant aucun autre actif immobilier, vous n'aurez même pas à passer devant un notaire pour régler sa succession..!!!

Si pas d'immobilier, et que les actifs mobiliers ne dépassent pas au final 50000 euros, vous ferez directement votre déclaration de succession vous-même, sur le cerfa règlementaire prévu à cette effet par l'Administration fiscale, et le tout, donc, sans "frais de notaire", puisque pas de notaire obligatoire dans ce genre de cas.

Alors, elle est pas belle, la vie, hum..? ;)

Va effectivement te faire confirmer tout ça par un excellent notaire...

Sur ce.

Message edité 25/08/2013 à 20:52
0 Reco 25/08/2013 à 20:50 par chris0062

Merci pour cette réponse détaillée et très claire!

0 Reco 25/08/2013 à 20:53 par MisterHadley

chris0062a écrit : Merci pour cette réponse détaillée et très claire!Et gratuite... ;)