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chemin vs servitude

1 Reco 17/06/2018 à 21:02 par pignondepin

Bonjour à tous,

Afin que vous puissiez m'aider, je vais essayer d'être la plus précise possible. Merci d'avance pour cet effort de lecture. Je joins également un plan.

En 2002, j’ai acheté une maison avec des terrains qui l’entourent. Sur mon acte de vente sont bien nommées et listées les parcelles que j’ai acquises (591,592, 593,595, 1360.) Mon acte de vente mentionne également une servitude de passage à pieds bien floue (car du coup je ne sais pas à qui elle s'adresse) sur un chemin de deux mètres.
Le tout longe une départementale.
Sur mon terrain, il y a également une béalière (fossé qui alimentait un moulin en eau) cadastrée 594, qui appartient à un ancien moulin (593.)

A l'origine, ma maison et le moulin (1361 et 596) appartenait à une même famille. Depuis 2002, ces biens ont été séparés par la vente officiellement.

En contrebas de mon jardin, il y a une ancienne bâtisse (535, ancienne exploitation d'eau minérale) réhabilitée en location saisonnière par mon voisin (monsieur V.) Je tiens à préciser que je ne suis jamais opposée à la servitude et ai donc autorisé mon voisin à réaliser un chemin de deux mètre sur ma parcelle (591.) Je l'ai symbolisé par des points verts sur le plan cadastral.

Monsieur V. et sa famille sont propriétaires des lots : 534,535, 536, 587, lots qui sont assez proches.

Actuellement, j’ai toute la famille V sur le dos : ils se disent propriétaires du chemin s'appuyant sur une convention de 1935 (établie à l'époque entre le propriétaire de la source et le propriétaire du moulin). Cette convention devait définir les droits de passages et autres obligations pour favoriser l'exploitation des deux propriétaires.

Ils veulent encore élargir ce chemin qui fait pratiquement 3 mètres de large (moyennant finance).
J'ai déjà fait beaucoup de concessions (arbres fruitiers coupés, passer de 2 à 3 mètres gratuitement...). J’ai donc refusé.

Pour me faire plier, ils font stationner les locataires à l'entrée du chemin (je ne peux plus passer), goudronnent, bétonnent...

Cette convention, d’après eux et un notaire qu’ils ont consultés, stipule qu’ils sont propriétaires et que c’est moi qui ai une servitude à pieds sur mon terrain ?!

J’ai vérifié le cadastre, pas de trace de chemin.
J'ai lu cette convention, un casse-tête.
Je me suis rapprochée de mon notaire qui fait la sourde oreille, connaissant la famille V.

Un jeune étudiant en droit m’a dit de manière non officielle (car pas de procédure pour l’instant) que mon acte de vente étant plus récent que la convention, cette dernière était caduque, est-ce vrai ? Je souhaite avant tout rétablir de l’ordre dans cette incohérence.

Que puis-je faire pour me sortir de là ?

Je voudrais juste m'assurer que je suis bien propriétaire du fond pour leur proposer une nouvelle convention à mes conditions et que tout c Eci cesse enfin.

Merci de votre aide
Forum LaVieImmo.com

0 Reco 18/06/2018 à 13:07 par raillo

la servitude est donc constituée par convention c'est a dire par acte sous signatures privées!si elle ne figure pas sur un acte notarié, elle n 'est pas officiel et vous pouvez l'annuler

0 Reco 21/06/2018 à 15:49 par hernest

changez de notaire si celui ci n'est pas satisfaisant. les actes constitutifs de servitudes sont obligatoirement soumis à publicité foncière il me semble ,donc votre notaire peut se faire communiquer l’acte d’origine auprès du bureau des hypothèques

0 Reco 21/06/2018 à 16:38 par brigitteb

première chose déjà, changez de notaire puisque le votre est commun à votre voisin, il pourra difficilement être "juge et partie"

à priori votre acte étant postérieur fait foi

0 Reco 21/06/2018 à 18:30 par Danielmmo

Il faut que vous demandiez les états hypothécaires de toutes les parcelles, et ensuite voir ce qui existe comme acte, et demander les actes.

Le plus simple est de passer par un notaire (n'importe quel notaire peut le faire), par acte c'est l'ordre de 30 euros.

Ensuite il faut tout lire, et parfois ne pas hésiter à croiser les actes en demandant des actes plus anciens.

Il arrive parfois que dans un acte il existe une servitude et qu'on ne retrouve pas cette servitude dans l'acte de la parcelle voisine (malgré que servitude existe). Cela arrive lorsqu'on a des divisions de divisions et que les notaires ne se déplaçant pas ne connaissent pas les lieux et reproduisent les erreurs.

Vous pouvez demander à un géomètre de vous aider dans ce dossier.

Il faut savoir qu'une convention qui n'est pas enregistrée et donc qui n'apparait pas aux hypothèques n'est pas opposable. Par contre si elle est enregistrée peu importe que votre acte de vente est plus récent, il faudra simplement le faire corriger.

0 Reco 22/06/2018 à 07:40 par pignondepin

Merci à tous pour vos réponses,

Je vais donc me lancer dans une recherche active de l'historique du terrain et je vais surtout me faire aider dans cette démarche.

Néanmoins, vous me parler tous de "servitude" (comme mentionnée sur mon acte de vente.) Mon voisin prétend, lui, être propriétaire du chemin (donc d'un morceau de la parcelle 591.) C'est pour cela qu'il se donne le droit de garer les voitures de la location à l'entrée du passage, me laissant la possibilité de passer de biais de chaque côté... Et c'est surtout ce point que je conteste.

0 Reco 22/06/2018 à 10:25 par Danielmmo

Si les actes sont clairs, ce qui n'est pas toujours le cas, c'est assez simple à savoir.

Si vous êtes le fond servant, le chemin vous appartient, si vous êtes le fond dominant il ne vous appartient pas.

Maintenant en cas de doute il faut tout reprendre, et pourquoi pas passer par un géomètre pour déterminer la limite des parcelles.

Il n'est pas rare que le notaire qui a rédigé le premier acte ait inversé fond servant/fond dominant.

Une convention sous seing privé, donc non publiée, n'est pas opposable au tiers. Dans votre cas vous pouvez considérer que cette convention n'existe pas. Maintenant cette convention peut permettre de connaître les limites...

Concernant l'accès à votre maison se fait-il uniquement par ce chemin, ou est-il possible de y accéder autrement?

0 Reco 22/06/2018 à 18:44 par pignondepin

Bonsoir Danielmmo,

Merci pour votre attention et le temps que vous passez à me conseiller.

Après relecture de mon acte de vente la parcelle 591 est notée fond servant. La maison et mon terrain ne sont pas du tout enclavés, le tout longe une départementale. Par contre, la location de mon voisin se trouve contre-bas près d'une rivière.

0 Reco 22/06/2018 à 20:55 par Danielmmo

Il faudrait vraiment lire avec attention votre acte, mais si 591 est fond servant, sachant que cette parcelle vous appartient, cela signifie probablement (je ne peux pas être affirmatif sans avoir les actes) que c'est vous qui permettez à votre voisin de passer par ce chemin qui vous appartient, et le droit qu'ils ont est une "servitude de passage à pieds".

Maintenant il est difficile d'aller plus loin sur un forum, mais cela paraîtrait assez logique sur les plans que vous mettez, sachant qu'il n'est pas rare que les limites de parcelles soient établies par des éléments naturels comme la béalière.

Cela également va dans le sens que votre terrain n'est pas enclavé, contrairement au terrain de votre voisin qui de fait à besoin de ce droit de passage pour aller chez lui.

Bref, à confirmer avec un géomètre, mais je pense que la situation est tout autre et votre voisin abuse des son droit de servitude.

0 Reco 23/06/2018 à 05:35 par pignondepin

Bonjour Danielmmo,

Mon acte de vente et le documents en ma possession sont d'ors et déjà dans les mains de professionnels du droit et je vais suivre votre conseil : faire appel à un géomètre. Mon voisin étant assez virulent, j'aurais de toute façon, besoin d'intermédiaires pour que tout rentre dans l'ordre.

Encore merci.

0 Reco 23/06/2018 à 12:31 par Danielmmo

Concernant votre voisin, il est peut être virulent sauf que sur les éléments que vous communiquez, il n'a qu'un droit de passage à pied!

Par contre, il peut demander que ce droit de passage évolue, ce que lui permettra un juge. Il a été reconnu qu'un droit de passage peut évoluer afin d'être en accord avec l'époque.



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