Habiter en bord de mer

Posséder une maison sur le littoral est devenu un privilège rare et recherché. Mais cela entraîne également des contraintes lorsqu'il faut assurer le libre accès au rivage.

Contrairement à une idée reçue, il reste parfaitement possible de construire en bordure de mer. La loi Littoral du 3 janvier 1986 impose juste deux obligations : une distance minimale de 100 m par rapport au rivage et une construction dans le prolongement de l'urbanisation existante. Il faut également tenir compte, le plus souvent, d'une réglementation locale d'urbanisme (plan d'occupation des sols ou plan local d'urbanisme) très stricte, qui limite la hauteur des maisons et des clôtures et impose certains matériaux ou types de maisons. Evidemment, les terrains disponibles sur l'ensemble du littoral français se font de plus en plus rares, ce qui explique les prix élevés atteints par les propriétés bien placées.

Mais qu'il s'agisse de neuf ou d'ancien, le simple fait d'être en bord de mer entraîne de nombreuses contraintes lorsqu'il faut concilier l'envie d'être tranquille chez soi et l'obligation de laisser le libre accès au rivage. Partout sur le littoral existe un domaine public maritime qui est d'autant plus délicat à définir qu'il est mouvant (une plage n'est jamais fixe, elle peut avancer ou reculer). Sa limite est celle atteinte par les plus hautes eaux. Ce domaine public n'étant pas susceptible d'appropriation par un particulier, le propriétaire d'un terrain en bord de mer peut donc en perdre une partie « naturellement » si le rivage recule.

Liberté de circulation

Au-delà de cette contrainte, le littoral doit toujours être libre d'accès pour les promeneurs. On se souvient de la démolition très médiatique du mur de clôture de la propriété de Brigitte Bardot à Saint-Tropez, très révélatrice de la forte volonté des préfets d'assurer la liberté de circulation. Il ne peut donc pas y avoir de plage « privée » ni d'accès réservé au rivage, même si celui-ci n'est pas une plage mais une falaise ou des rochers. Il existe en effet une servitude de passage, dite également servitude longitudinale, plus connue sous le nom de « chemin des douaniers ». Cette astreinte pèse sur les propriétés privées sur une largeur de 3 m. Un droit qui fait que n'importe qui peut s'installer sur le littoral pour un bain de soleil ou pour un pique-nique, même si c'est sous les fenêtres du riverain. Les très chanceux propriétaires d'une maison située sur un îlot ou donnant sur une crique inaccessible à pied ne peuvent pas non plus s'opposer à ce que des promeneurs y viennent par la mer.

Une autre contrainte très forte peut s'imposer pour pallier les difficultés d'accès au rivage. Lorsque la côte est à plus de 500 m d'une route, des voies d'accès régulières peuvent être ouvertes sur les propriétés riveraines qui gênent le cheminement des piétons. Cette servitude transversale porte en priorité sur des voies privées déjà existantes (anciens passages, voirie d'un lotissement) et peut parfaitement porter sur un terrain appartenant à un particulier. La mise en place de ce type de droit de passage est du ressort de la mairie et s'applique très souvent dans les communes touristiques.

Autre risque pour le propriétaire d'un terrain en bord de mer, la servitude dite « de réservation » : des terrains privés peuvent être réservés par l'administration pour des besoins touristiques, balnéaires et même maritimes sur une largeur de 20 m (perpendiculairement à la côte) si le terrain est clôturé ou bâti et de 50 m pour les terrains nus. Le propriétaire a alors le choix entre laisser le libre usage de cette bande de terrain (aire touristique, parking, aménagement de la plage...) ou exiger de l'Etat qu'il achète ce terrain (ce qui se fera au prix fixé par les Domaines et non par l'agent immobilier local...).

Vivre directement sur la mer a un charme indéniable, mais c'est loin d'être l'idéal pour assurer sa tranquillité et son intimité !