Agen, un marché immobilier à deux (voire trois) vitesses

En apparence, l’immobilier agenais se porte mieux. Après une année 2009 particulièrement difficile et un exercice 2010 encore marqué par la crise, la reprise semble avoir eu lieu en 2011. « En termes de transactions, le marché devrait faire aussi bien que l’année dernière, voire vraisemblablement un peu mieux », estime Michel Bassibé, le gérant de l’agence Orpi Europe Inter Immobilier. Dans le détail, le constat est pourtant loin d’être rose, et le responsable tempère immédiatement son propos en notant que « seuls les biens situés au centre-ville et achetés à titre d’habitation principale tirent vraiment leur épingle du jeu ».

Le centre-ville garde la cote

Un constat partagé par Alain Négui, responsable de l’agence Century 21 Passion Immobilier, qui évoque pour sa part un équilibre de marché « assez précaire. […] Les quartiers Préfecture, Jacobin ou Jayan traditionnellement prisés, n’ont pour ainsi dire pas connu la crise, indique-t-il. Ailleurs, les acheteurs sont plus regardants, et les biens qui ne sont pas irréprochables, trop anciens ou mal rénovés, et surtout ceux qui ne sont pas au prix du marché sont devenus difficiles à vendre ».

250 m² pour 130 000 euros

De fait, ce « prix de marché » varie fortement selon les quartiers et la qualité des biens. « Un appartement dans l’hyper-centre se vend sans problème pour 2 000/2 200 euros/m² », poursuit Alain Négui. Century 21 a récemment vendu, « en quelques semaines », un appartement de 92 m² « de bonne facture », au cœur du quartier Préfecture, avec terrasse et garage en sous-sol. Le bien, mis en vente pour 225 000 euros est finalement parti pour 215 000 euros. Soit 2 300 euros/m². Mais ce type de transactions reste rare. Dans le reste de l’agglomération, les prix sont plus proches d’une moyenne de 1 500 euros pour les biens récents ou bien rénovés, rarement plus de 1 000 euros pour les autres, qui subissent la concurrence des nombreux appartements construits dans le cadre des différents dispositifs fiscaux de soutien à l’investissement locatif, dont un grand nombre reste à ce jour inoccupé. Et même si les grues ont déserté Agen depuis plusieurs mois, « cette concurrence oblige les propriétaires à rénover, reprend Michel Bassibé. Or cette rénovation à un coût, qui pèse sur la rentabilité d’un investissement immobilier. Pour ce type de bien, le prix de la transaction est devenu la résultante d’une équation impliquant le coût de la rénovation… Calcul fait, rares sont les propriétaires qui décideront d’acheter un bien en trop mauvais état ». L’agence Orpi vient de boucler la vente d’un immeuble de 250 m², comprenant huit appartements, pour…. moins de 130 000 euros. Construit dans les années 1870, le bâtiment n’a pas été rénové depuis une quarantaine d’années. Les travaux de mise aux normes sont tellement importants qu’aucun particulier ne pourrait les faire réaliser lui-même, même avec un prix d’achat aussi dérisoire. Le bien, resté sur le marché pendant plusieurs mois, a finalement été acheté par une entreprise du bâtiment locale, qui se chargera elle-même de sa rénovation.

Plus on s’éloigne du centre plus les prix baissent, et « et c’est sur le segment des maisons rurales et des résidences secondaires que la situation est la plus compliquée », poursuit Michel Bassibé. La région pâtit notamment de la quasi-disparition des acheteurs britanniques, qui avaient fait ses belles heures. « On pourrait presque dire que plus les biens sont gros, moins ils sont chers ! Tous les biens qui valaient plus de 350 000 euros en 2008 ont connu des ajustements de 20 %, voire 30 ou 40 % pour les plus éloignés et les plus mal-entretenus ».