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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 29 septembre 2017 à 12h18

Bien choisir son bien immobilier à l'international


Patrick Monti

Biographie Insatiable voyageur et cofondateur du Groupe Osiris, Patrick Monti, accompagne depuis plus de trente ans ses clients en France et à l’étranger pour leurs investissements immobiliers. Le groupe Osiris est un ensemble de sociétés expertes dans la conception, la réalisation, la commercialisation et la ...Lire la suite

Investir dans l’immobilier en France a séduit de tout temps les investisseurs, mais la rentabilité est-elle toujours aussi bonne ? En choisissant d’investir dans l’immobilier international on peut aujourd’hui à la fois bénéficier d’une offre très diversifiée et d’une rentabilité excellente, à condition toutefois de respecter certaines règles…

L’acquisition d’un bien immobilier en général nécessite de la vigilance et de la méthode, un achat immobilier hors de nos frontières aussi. Les fondamentaux de bon sens à analyser tels que l’emplacement la qualité du bâtiment, le contexte micro économique… sont les mêmes . Cependant il faut savoir s’entourer de personnes compétentes pour acquérir des connaissances spécifiques sur la fiscalité et les procédures d’acquisition. L’intégration de ces divers informations vous apporteront une sécurité à la fois financière, légale et personnelle afin de réaliser un investissement sûr et rentable.

Les sept points incontournables à retenir :

  • • Avoir une bonne connaissance du marché local
  • • Définir des critères de choix précis
  • • Se renseigner sur le financement adéquat
  • • S’informer sur les règles juridiques et fiscales applicables
  • • Définir le profil du bien
  • • Penser à la revente
  • • S’entourer de professionnels du secteur

Une bonne connaissance du marché, un atout indispensable

Un investissement immobilier réussi, en France ou à l’étranger est choisi à partir d’éléments objectifs, considérés indépendamment de l’affect. Il s’agit du premier élément à garder à l’esprit pour réaliser une opération efficace. Pour avoir toutes les clés en main et découvrir des opportunités, la remonté d’informations doit commencer bien en amont de l’opération souhaitée. Une bonne connaissance du marché des biens à vendre vous permettra d’aboutir à un achat judicieux.

Définir des critères de choix précis, une étape incontournable

L’une des pierres angulaires d’un investissement réussi est l’emplacement en France ou hors de France. Il faut donc faire ce choix de façon pragmatique, notamment lorsque l’investissement est à but locatif. Cela suppose entre autre une réflexion sur l’adéquation de l’emplacement avec la demande locative et les caractéristiques du bien. Vous pouvez par exemple cibler les marchés en émergence, caractérisés par une forte croissance, par des prix attractifs et de forts rendements. Vous pouvez aussi vous intéresser aux marchés tel que ceux des centres-villes des grandes capitales européennes, séduisantes pour un investissement immobilier mais avec des tickets d’entrés plus élevés. Différents points entrent en compte, en fonction de l’objectif final de l’investissement. Pour le résidentiel, il peut s’agir de la proximité avec un aéroport, les infrastructures de la région, la facilité de déplacement et la qualité des accès à la ville. Les atouts culturels, la présence d’un hôpital de qualité, la proximité d’établissements d’enseignement ou encore la présence d’autres compatriotes. Si vous destinez votre investissement à la location, d’autres critères doivent être pris en compte comme l’importance et la stabilité de la demande locative, le type de demande locative : meublés saisonnier, location à l’année… mais aussi, la qualité du gestionnaire, les perspectives de plus-value de l’emplacement. Il convient de retenir que la demande locative et son type est une donnée essentielle et plus la taille de la ville sera importante, plus les possibilités de choisir son locataire augmenteront. Dans tous les cas, que vous réalisiez un investissement locatif ou résidentiel, vous devez aussi vous renseigner sur divers facteurs incontournables pour prendre une décision éclairée, à savoir l’évolution démographique, la fréquentation touristique, la dynamique économique. Tous ces éléments vous permettront de vous rendre compte des spécificités locales et d’avoir une vision complète du potentiel de développement de la ville choisie.

Le financement, un point clé de votre investissement

La destination sélectionnée aura également une conséquence non négligeable sur les possibilités d’obtention d’un crédit dans un établissement bancaire français. En effet, lorsque le bien est situé à l’étranger, les banquiers français sont très frileux .Cependant obtenir un concours bancaire pour une acquisition dans la zone euro est plus facile qu’en dehors de la zone euro. En revanche, dans l’hypothèse où vous souhaitez emprunter auprès d’un établissement bancaire local, possibilité très variables selon les pays, il faudra anticiper un apport conséquent, généralement compris entre 30 et 50% du prix du bien. Il reste toutefois possible d’obtenir un prêt en France en permettant au banquier de prendre une hypothèque sur un bien déjà remboursé ou partiellement remboursé. Il est aussi possible de ‘nantir’ des valeurs mobilières pour obtenir un prêt correspondant à une partie du montant des fonds ainsi bloqués. Un financement par un prêt personnel au montant limité à 60 – 70 000 € est aussi envisageable. Les taux de ce type de prêts, on en trouve à moins 3% à l’heure actuelle, les rendent abordables.

S’informer sur les règles juridiques et fiscales, un élément essentiel de votre projet

Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier en France ou hors de France ne se fait pas à la légère. Il convient de se renseigner sur les diverses règles, tant juridiques qu’administratives et fiscales qui tendent à s’appliquer. Leur maitrise vous permettra d’anticiper les différents obstacles qui pourraient se présenter. Il est conseillé de s’informer sur la législation locale en ayant recours à des professionnels de l’immobilier. Il s’agit d’obtenir des informations relatives au droit de propriété local. A titre d’exemple, en Thaïlande, la loi impose aux étrangers un bail emphytéotique de 30 ans pour une parcelle de terrain, ce bail est renouvelable, cependant une autre loi permet d’être propriétaire en toute propriété d’un appartement, comme en Europe. Il faut noter que dans certains pays, la profession de notaire est inexistante, les services professionnels concernant l’immobilier sont offerts par les avocats… Le système de taxation local peut différer du système français. Vous devrez donc vous informer sur la fiscalité du marché immobilier local, à la fois pour les revenus issus d’une location et pour la fiscalité de la plus-value en cas de revente du bien. La France a signé une centaine de conventions fiscales avec des pays tiers afin d’éviter la double imposition de ces revenus. Ainsi, si le pays retenu pour votre investissement a signé une convention fiscale avec la France, vos revenus fonciers seront imposés, par principe, dans le pays où se situe le bien au taux de la fiscalité du pays. Dans le cas où votre résidence fiscale se situe en France, ces revenus fonciers seront pris en considération pour le calcul du taux effectif de l’impôt sur le revenu, mais ne seront pas de nouveau imposés.

Déterminer le profil du bien, un point majeur dans votre réflexion

Fixez vous des critères de sélections tel la date de construction, la qualité des matériaux, la présence d’équipements collectifs tels que piscine salle de sport... Lors de vos recherches une fois déterminé le montant de votre investissement et sa typologie vérifier que le prix du bien choisi se situe dans la bonne gamme de prix. N’oubliez pas de considérer tous les coûts annexes qui peuvent être engendrés, à l’image des frais de mutation, des taxes, le montant des charges locatives qui peuvent varier considérablement d’un pays à l’autre. Les services de gestion immobilière peuvent aussi impacter le rendement.

Une fois votre choix arrêté, il est conseillé de vous rendre sur place pour visiter le bien et d’avoir l’avis d’un professionnel de l’immobilier. Les implications qui en découlent sont importantes. L’acquéreur doit savoir, en toute connaissance de cause, à quoi il s’engage.

Anticiper la revente, un acte utile pour éviter les déconvenues

Un point incontournable lors d’un projet d’investissement est de développer une vision sur le long terme. Vous serez très certainement amené à revendre le bien ou à effectuer une opération de succession. Là encore, des renseignements avisés vous seront fort utile pour ne pas être surpris le moment venu. Par ailleurs, en privilégiant le long terme, il peut être plus avantageux, dans certaines situations, d’acquérir un bien se situant dans une zone à potentiel de développement, et donc moins cher à l’achat mais qui pourra vous procurer une rentabilité beaucoup plus élevée.

S’entourer de professionnels de l’immobilier, un entourage nécessaire

L’élément clé est de s’entourer de personnes compétentes et de confiance, ayant de l’expérience et qui sauront vous accompagner tout au long de votre projet. Ne pas oublier comme le disent de nombreux professionnelles « qu’ acheter soi-même, c’est une recette pour avoir des problèmes ». Il faut donc vous rapprocher soit de votre étude notariale française qui pourra vous réorienter vers ses confrères à l’étranger, soit de sociétés implantées en France ayant un réseau ou des implantations à l’international. Être en relation avec des correspondants qui maitrisent l’environnement juridique et fiscal français mais aussi qui connaissent grâce à leurs partenaires parfaitement la langue et les procédures locales est un élément indispensable pour mener à bien votre projet. Ils pourront vous faire bénéficier de leur réseau d’intervenants, qui peuvent avoir un rôle à jouer dans votre opération immobilière: avocats, assureurs banquiers, entrepreneurs, et gestionnaires . Même si cela a un coût, il en vaut amplement la peine pour éviter des problèmes qui pourraient survenir par la suite. Le tout est donc d‘être en relation avec des personnes fiables, compétentes, maitrisant l’immobilier sur place.

En définitive, à partir des éléments-clés fournis ci-dessus, vous serez en mesure de réaliser efficacement votre futur investissement immobilier à l’étranger. Si les entreprises ont bien compris depuis belle lurette l’intérêt d’investir hors de leurs frontières, pourquoi les particuliers n’en feraient-ils pas tout autant?

Patrick Monti
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  • 0 Reco 20/11/2017 à 16:10 par fviala

    Merci de votre article très complet sur l'investissement immobilier à l'étranger. Les points clés que vous évoquez sont également ceux que nous revendiquons. Il est impératif de passer par un professionnel qui connait le marché local. Pour cela, il est impératif d'être présent sur place. C'est le choix de la société Auxandra, présente à Orlando depuis 2009 pour tout investissement immobilier en Floride. Sans cela, on peut vraiment faire les mauvais choix de quartiers et de types de biens immobiliers.


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