En voie de fusion, deux géants allemands de la location tentent de redorer leur image

Acteurs clés du marché immobilier allemand, le numéro un Vonovia et son rival Deutsche Wohnen ont annoncé leur projet de fusion dans une opération à 19 milliards d'euros et promettent de redorer leur image peu reluisante auprès des locataires. "Vonovia et Deutsche Wohnen décident d'unir leurs forces pour relever les grands défis du marché du logement", a annoncé lundi soir Vonovia, à l'origine de l'offre de rachat sur son concurrent, pour donner naissance au "premier groupe immobilier européen".

La troisième tentative de fusion devrait être la bonne: la direction de Deutsche Wohnen, deuxième société immobilière du pays, "soutient" l'offre, selon un communiqué distinct. "Les actionnaires recevront 52 euros en espèces par action plus le dividende de 1,03 euro qui sera décidé lors de l'assemblée générale annuelle de Deutsche Wohnen", selon la même source.

En 2016, la direction de Deutsche Wohnen et les actionnaires avaient repoussé les velléités de Vonovia, estimant trop bas le prix proposé. L'offre est cette fois plus alléchante et bien au-dessus du dernier cours de clôture avant cette annonce de son rival à la Bourse de Francfort, à 44,99 euros vendredi. Mardi, l'action de Deutsche Wohnen s'est envolé de plus de 15%, tandis que Vonovia a perdu 6%. Mercredi vers 13h40, le cours de Deutsche Wohnen était stable (+0,2% à 52,18 euros), tandis que celui de Vonovia progressait légèrement (+0,65% à 42,23 euros).

85% de locataires à Berlin

La proposition sera officiellement faite aux actionnaires fin juin, et les deux sociétés cotées au Dax des 30 plus grandes entreprises allemandes visent à boucler l'opération d'ici la fin août.

Dans une Allemagne où la majorité des résidents sont locataires -- environ 85% à Berlin (contre 62% à Paris par exemple) -- ces grands fonds immobiliers jouent un rôle de premier plan sur le marché.

Forts d'un parc de plus de 500.000 logements, les futurs alliés promettent d'être exemplaires: ils veulent "agir en partenariat étroit avec les décideurs politiques", être "orientés vers les locataires et socialement responsables".

Promesse de limiter la hausse des loyers

Ils s'engagent dans un communiqué à "limiter les augmentations de loyers jusqu'en 2026" et à construire de "nouveaux appartements pour Berlin", la capitale frappée depuis plusieurs années par une envolée des loyers et un manque de logements abordables. Or Deutsche Wohnen souffre d'une réputation sulfureuse qui lui vaut de symboliser l'avidité des investisseurs immobiliers.

Le groupe s'est fortement développé durant les années 2000 en rachetant de grands ensembles immobiliers, notamment publics, dans la capitale - où se trouve environ 70% de son portefeuille. Dimanche, une manifestation contre la flambée des prix de l'immobilier y a rassemblé plusieurs milliers de personnes.

Vonovia a multiplié de son côté les acquisitions ces dernières années, avec l'autrichien Buwog pour 5 milliards d'euros ou son concurrent suédois Hembla. Autre geste de bonne volonté annoncé lors d'une conférence de presse des deux PDG mardi, aux côtés du maire de Berlin: permettre à la ville d'acquérir 20.000 biens de leur portefeuille pour renforcer le parc immobilier public.

Vers un moratoire sur les loyers ?

Une proposition qualifiée d"extrêmement importante" par le maire Michaël Müller. "Les gens de cette ville ne sont pas contents de nos entreprises et de la situation du marché", a reconnu Rolf Buch, le PDG de Vonovia, qui promet "un nouveau départ". Il prendrait la tête du futur groupe, avec Michael Zahn, le PDG de Deutsche Wohnen, comme adjoint.

Outre le plafonnement de la hausse des loyers à 1% par an pour les trois prochaines années, les groupes s'engagent à ce que "la charge imposée aux locataires par la modernisation énergétique des logements soit aussi basse que possible". Le vice-chancelier Olaf Scholz, candidat social-démocrate pour succéder à Angela Merkel, a demandé un "moratoire" sur les loyers. "La protection des locataires doit être tout en haut de l'agenda", a-t-il déclaré au quotidien Handelsblatt.

Deutsche Wohnen a souvent été accusé par les associations de locataires de ne pas assez investir dans les rénovations et d'exagérer la hausse des loyers. Résultat de cette frustration: une campagne d'activistes berlinois pour obtenir un référendum local visant à forcer la municipalité à racheter le parc de logements des grandes sociétés immobilières. Illustration de son image détestable, l'initiative s'est baptisée "exproprier Deutsche Wohnen". La coalition de gauche au pouvoir à Berlin avait pris récemment une mesure inédite de plafonnement des loyers mais elle a été invalidée en avril par la Cour constitutionnelle.

(Avec AFP)