Le boom de l'immobilier va-t-il casser le modèle de Vienne, la "capitale des loyers modérés"?

Vienne se visite pour ses palais impériaux mais aussi pour ses logements sociaux. "Capitale du loyer modéré" depuis près d'un siècle, la ville – qui compte 1,8 million d'habitants - défend un modèle d'habitat abordable qui fait d'elle une exception européenne.

Se loger à prix raisonnable dans l'une des métropoles les plus riches du continent ? La recette viennoise, basée sur une forte intervention des pouvoirs publics dans le marché locatif, intrigue. "Le fait que notre marché ne soit pas entièrement entre les mains du privé suscite un intérêt croissant", observe Karin Ramser, directrice du bailleur municipal Wiener Wohnen, navire amiral de la politique de logement communal.

9,6 euros du mètre carré contre plus de 26 euros à Paris

Selon les chiffres de la municipalité, environ 60% des Viennois résident dans un appartement à loyer plafonné, propriété de la ville ou de promoteurs d'intérêt public. Cette abondance de logements subventionnés contribue à freiner la hausse des prix sur le marché privé, estiment les spécialistes.

Résultat: dans la capitale autrichienne, dont 80% des habitants sont locataires, le loyer mensuel moyen est de 9,6 euros du mètre carré contre plus de 26 euros à Paris ou Londres, plus de 17 euros à Copenhague ou Barcelone, 13 euros à Prague, selon une récente étude du cabinet Deloitte. Concrètement, pour un 60 m2, cela représente un loyer de 576 euros à Vienne, quand un Parisien doit payer 1560 pour une surface équivalente dans le parc locatif privé.

"Je me demande comment les gens peuvent vivre dans les autres métropoles", confie Wolfram Mack, 72 ans, fier de résider dans le "plus vieil ensemble communal" de Vienne pour un prix imbattable: 90 mètres carrés loués 300 euros mensuels, un tarif sous la moyenne des logements sociaux (environ 6,5 euros par mètre carré) parce qu'il y habite depuis plusieurs décennies. "Ma grand-mère est venue habiter dans cette cité en 1923, j'y suis né, ma fille vient de s'y installer", résume le retraité, ancien artisan, viscéralement attaché à son "village" dans le 15ème arrondissement, à un quart d'heure du centre historique. Avec ses façades rénovées, ses espaces verts, ses courettes proprettes et son accès aux transports en commun, l'ensemble résidentiel, presque centenaire, offre un aspect soigné, comme la plus grande partie du parc, réparti dans l'ensemble de la ville.

La ville possède 220.000 logements municipaux

Il est à l'image des logements sociaux qui fondent la légende de "Vienne la Rouge", ambitieux programme d'habitat à destination des classes populaires mis en place entre les deux guerres mondiales: de 1923 à 1934, la municipalité sociale-démocrate a bâti plus de 60.000 logements, faisant de la ville un laboratoire d'innovation sociale et de réflexion sur les modes d'habitat. La capitale autrichienne, dirigée par les sociaux-démocrates depuis 1918 (à l'exception des parenthèses austrofasciste et nazie de 1934 à 1945) récolte encore les fruits de cette tradition à nouveau amplifiée après 1950, estime Yvonne Franz, géographe à l'université de Vienne.

"Beaucoup de villes européennes ont revendu progressivement leur parc de logement sociaux, considérés comme un poids financier du fait des coûts d'entretien, mais Vienne a pris le contre-pied", observe la chercheuse. Un prélèvement spécifique payé par employeurs et salariés finance la politique communale. La ville possède 220.000 logements municipaux (25% du parc résidentiel), qui font de Wiener Wohnen le premier bailleur municipal d'Europe, auxquels s'ajoutent 200.000 logements construits par des promoteurs s'engageant à proposer des loyers modérés en échange d'une aide financière.

Dans le privé, les loyers ont augmenté de 42%

Mais l'octroi quasiment à vie de ces logements est controversé: une fois installé, un locataire peut en effet rester dans les lieux quelle que soit l'évolution de son revenu, avec même la possibilité de transférer le bail à ses proches. Critiqué il y a quelques années par la Commission européenne, qui y a vu une distorsion de concurrence au détriment du secteur privé, ce dispositif favorise la mixité sociale, relève la municipalité.

L'équilibre est cependant délicat à tenir dans une ville qui a gagné 100.000 habitants en trois ans et où la pression immobilière s'accroît. Dans le privé, les loyers ont augmenté de 42% entre 2008 et 2016 et la spéculation foncière dans cette ville en plein boom immobilier "fait qu'il est de plus en plus difficile voire impossible de construire à loyer abordable", s'inquiète Karl Wurm, de la fédération autrichienne des associations de logement à profits limités (GVB).

Pour tenter de juguler cette évolution, Vienne a pris fin novembre une décision radicale: imposer sur les plus grandes surfaces constructibles deux tiers de logements subventionnés dont le loyer n'excédera pas 5 euros du mètre carré. L'opposition de droite a décrié une mesure "dirigiste", "d'un socialisme rétrograde" qui va décourager la construction de logements au lieu de la stimuler. La ville promet une nouvelle "révolution foncière".

(Avec AFP)