Pas (encore) de bulle immobilière en Suisse

L’immobilier suisse est-il au bord de l’éclatement ? Le groupe bancaire UBS, qui publie tous les trimestres un indice sur la question – le bien nommé « indice de la bulle immobilière suisse* » - met en garde jeudi contre « le danger » qui pèse désormais sur le Limmattal, le Haut-Simmental-Gessenay et la partie basse de Bâle-Campagne. Ces trois régions viennent grossir la liste déjà longue des zones « présentant un potentiel de risque » identifiées depuis un an par la banque : Zurich, Genève et Lausanne, trois villes « parmi les plus risquées de Suisse en raison de leur importance nationale », les agglomérations de Zoug, du Pfannenstiel, de March, Vevey, Morges, Nyon et du Zimmerberg, ainsi que les régions touristiques de Davos et de la Haute-Engadine.

Au plus haut depuis 20 ans

Le « danger » qu’évoque UBS prend la forme d’une nouvelle et forte progression de l’indice phare de l’étude. En hausse pour le troisième trimestre consécutif, l’indicateur s’établit à 0,95 (+0,15 point sur les trois derniers mois), soit son plus haut niveau depuis le premier trimestre de… 1992, époque à laquelle le marché immobilier suisse peinait encore à se remettre de l’éclatement de la bulle immobilière survenu trois ans plus tôt. « Le rebond des prix des maisons individuelles […] et l’expansion persistante de l’endettement hypothécaire des ménages ont été les principaux moteurs de l’indice », expliquent Mathias Holzhey et Claudio Saputelli, auteurs de l’étude. Par ailleurs, « la hausse des loyers, modeste par rapport à celle des prix d’achat, ainsi que le recours croissant au crédit pour l’acquisition des biens destinés à la location signalent un durcissement de la situation ». Or, l’indice est désormais très proche de ce que les économistes nomment « la zone à risque », à savoir une valeur supérieure à 1 – zone qu’il pourrait bien franchir « dès ce trimestre si la tendance actuelle se maintient ». Guère optimistes, les deux économistes notent que « Nidwald intègre le groupe des régions sous surveillance », déjà composé de Bâle-Ville, du Knonaueramt et du Glattal-Furttal.

A noter que la bulle suisse ne serait officiellement déclarée que si l’indice UBS franchissait le seuil des 2 points, en deçà duquel il évolue depuis le tout début des années 1990. Une perspective qu’écarte UBS, en dépit des risques identifiés : « tant la hausse proportionnelle que le niveau des prix réels restent largement inférieurs à ceux observés au plus fort de la dernière bulle immobilière », font valoir les deux économistes.

*UBS Swiss Real Estate Bubble Index, composé de six sous-indices mesurant : le rapport entre les prix de vente et les loyers ; le rapport entre les prix des maisons et les revenus des ménages ; l’évolution du prix des maisons par rapport à l’inflation ; le rapport entre l’endettement hypothécaire et les revenus ; le rapport entre l’activité de construction et le produit intérieur brut (PIB) ; la part des biens immobiliers faisant l’objet d’une demande de financement par des clients UBS et non destinés à leur usage propre