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Avis d'expertsAvis d'expertsvendredi 13 octobre 2017 à 15h00

Tout savoir sur l'investissement locatif à l'étranger


Patrick Monti

Biographie Insatiable voyageur et cofondateur du Groupe Osiris, Patrick Monti, accompagne depuis plus de trente ans ses clients en France et à l’étranger pour leurs investissements immobiliers. Le groupe Osiris est un ensemble de sociétés expertes dans la conception, la réalisation, la commercialisation et la ...Lire la suite

La clé du succès pour investir dans le marché immobilier locatif hors de ces frontières repose sur quelques principes de base. Cet article a pour but de susciter une réflexion afin d’éviter de mauvaises surprises.

Au milieu du XIXème siècle la création de la ligne Paris-Deauville a entrainé un développement sans précédent du marché immobilier de cette ville. Grâce à la baisse des coûts du transport aérien, des destinations qui nous paraissaient lointaines, sont devenues « proches », leurs marchés immobilier connaissent eux aussi un développement sans précédent. De bonnes opportunités sont a saisir en matière d’immobilier à condition de bien s’informer au préalable.

Le marché locatif international : pour qui et pourquoi?

Le marché locatif international représente une bonne opportunité pour les investisseurs dynamiques. Ils se tournent vers ce secteur entre autres pour :

  • • Diversifier leurs placements ou leur patrimoine;
  • • Obtenir un bon rendement sur le capital investi;
  • • Trouver une résidence secondaire à un prix attractif dans une région au climat agréable.

Ces investissements ne nécessitent pas forcément une mise de fonds considérable. En effet, il est possible d’acquérir un bien de qualité sur un marché porteur à partir de 70 000 € d’investissement.

Les bases d’un investissement réussi

Avant de se lancer dans un tel projet, un investisseur avisé aura déterminé ses objectifs personnels. À titre d’exemple, la propriété achetée à l’étranger avec un objectif locatif :

  • • Pourrait-elle aussi servir pour ses vacances?
  • • Deviendra-t-elle sa résidence principale au moment de la retraite?
  • • La recherche du rendement est il l’objectif principal ?

Il réfléchira également à des aspects importants avant de s’engager :

  • • Choix d’un pays où le taux de change est avantageux, où le coût de la vie est raisonnable;
  • • Stabilité politique et monétaire du pays ciblé;
  • • Aspects légaux et institutionnels: fonctionnement des institutions bancaires, cadre juridique (avocat, notaire), lois et règlements locaux, etc.;
  • • Perspectives de location : Nature du marché immobilier et types de produits offerts (maison, appartement, condo, inscription Airbnb, etc.);
  • • Évaluation du rendement souhaité versus le rendement net moyen pour le pays choisi

Stabilité politique, climat idéal et marché locatif dynamique

Voici un éventail non exhaustif de pays prisés par les touristes et bénéficiant d’un climat idéal : L’Espagne, le Maroc, le Portugal, la Thaïlande, la Grèce, la Croatie, L’Île Maurice et Bali…

Ces pays peuvent, de prime abord, intéresser un investisseur recherchant à la fois des prix alléchants, des rendements attractifs, une fiscalité incitative, une plus-value sur l’investissement, des services efficaces et des lois favorables aux investissements immobiliers étrangers. Malgré le tableau idyllique, il faudra faire preuve de prudence et appliquer les quelques pistes de réflexion mentionnées précédemment.

Parlons fiscalité

Toute personne qui souhaite investir dans le marché locatif international doit se renseigner sur la fiscalité du pays choisi. À titre d’exemple, en Thaïlande les revenus locatifs sont taxés de 3 à 15 % suivant les provinces, en Espagne 19% pour les résidents de l’Union Européenne. De plus, l’investisseur devra tenir compte des conventions fiscales entre pays relatives aux revenus locatifs, aux plus-values, à la réglementation successorale, aux transferts de fonds après la revente du bien, sans oublier la fluctuation de la devise de chaque pays. Il est également primordial de s’informer sur les lois applicables au droit de la propriété, à la transmissions, à la location, aux recours dans les cas de loyers impayés et enfin, sur les règles concernant le droit de séjour dans le pays.

Les risques à prendre en compte

Dans ce type de marché, comme sur son marché national, il est préférable d’être capable de tolérer certains risques financiers, légaux et ceux liés à une évolution des marchés qui pourraient entraîner des conséquences sur les rendements. D’où l’intérêt de se renseigner sur la stabilité institutionnelle du pays ciblé.

Des rendements supérieur à 5%

En se tournant vers d’autres horizons on augmente ses chances de faire des investissements immobiliers rentables : Au-dessus de 5% après impôt. Il faut donc rechercher en priorité des pays à fiscalité plus faible, avec une convention fiscale avec la France, des pays stables inscrits dans une dynamique de croissance économique. Il n’en manque pas.

Se faire accompagner ?

Pour conclure, afin de gagner en efficacité dans vos opérations d’investissement, vous avez la possibilité de vous adjoindre les services de professionnels de l’immobilier international. L’expert connaissant les règles du pays de l’investisseur et celles du pays de l’investissement, il lui sera facile de vous guider et de vous présenter les offres les plus adaptées à votre profil d’investisseur. Ce spécialiste sera là tout au long du cycle de votre projet, de la recherche de bien à la mise en location et pourquoi pas jusqu’à la revente une fois votre investissement rentabilisé.

Patrick Monti
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