Combien de temps faut-il dans les grandes villes pour qu'un achat immobilier soit plus rentable qu'une location?

Au bout de combien de temps vais-je rentabiliser mon achat immobilier? Comme chaque année depuis 7 ans, Meilleurtaux répond à cette question. Le comparateur et courtier analyse l'opportunité d'acheter ou de louer un logement d'une surface moyenne de 70m² dans les 36 plus grandes villes de France. Pour cela, il tient compte pour l'achat du prix au m², des taux d'intérêt de l'emprunt, des charges de copropriété et de la taxe foncière; et pour la location du montant des loyers et du rendement de l'argent placé qui aurait été consacré à l'apport personnel en cas d'achat (cf. méthodologie ci-dessous). Dit autrement, le courtier calcule "le nombre de mois ou d'années de détention nécessaire pour que l'achat coûte moins cher que la location".

En 2020, en moyenne, il faut donc désormais compter 3 ans et 5 mois contre 1 an et 8 mois en 2019. “Cette analyse indique donc que si l'on possède un bien de 70m2 en résidence principale, au bout de 3 ans et 5 mois, l'achat se révèle plus intéressant que la location. Au-delà de ces 3 années et 5 mois, celles et ceux qui décident de rester locataire de ce type de bien, commencent à perdre de l'argent”, précise Meilleurtaux. Mais cette durée moyenne varie sensiblement en fonction des villes.

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Ainsi, sur les 36 villes étudiées, 4 villes voient diminuer la durée de détention nécessaire d'un bien par rapport à l'année dernière. Il s’agit de Caen (1,1 an contre 1,5 an en 2019), Clermont Ferrand (1,1 an en 2020 contre 1,2 en 2019), Metz (1,1 contre 1,5) et Nîmes (1,1 contre 1,2).

De plus en plus long à Lyon

Si pour les autres villes, la progression a été limitée, dans 6 villes la durée de détention s’est envolée. Ainsi, à Nantes, la durée de détention est passée de 2,1 ans à 8,2 ans. A Montreuil et Boulogne-Billancourt, il faut dorénavant 8,5 ans et 8,1 ans contre respectivement 3 ans et 5,1 ans en 2019. La durée nécessaire s'est aussi envolée à Bordeaux, passant de 6,5 ans à 12,6 ans. Sans surprise, il faut toujours beaucoup de temps à Paris pour qu’un achat devienne rentable (13 ans contre 8,2 ans précédemment). Mais c'est Lyon qui enregistre la progression la plus forte, la ville voit plus que doubler le nombre d'années nécessaires pour atteindre le seuil de rentabilité, avec 18 années (contre 7 années et 6 mois en 2019). Un phénomène dû à la forte hausse des prix enregistrée sur cette ville qui connait la plus grosse évolution en France.

“Cependant il faut remettre en perspective cette situation avec le fait que si l'on retire de cette analyse ces 5 grandes villes françaises (Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne-Billancourt et Bordeaux), la moyenne retombe à 1 an et 9 mois pour rendre son bien plus rentable à l'achat. Un chiffre similaire à 2019. L'achat a donc de belles années encore devant lui en France”, tempère Meilleurtaux.

Parmi les autres grandes villes, il faut ainsi 1,5 an à Saint-Etienne, 2 ans à Lille et à Brest, 3 ans à Marseille ou encore 4 ans à Toulouse.

Infographie : Louis Tanca

*Méthodologie : Simulateur développé par Meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes : 10% d'apport / durée d'emprunt sur 20 ans à 1,30% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l'immobilier : 0% des prix de l'immobilier en année 1 puis 2% à partir de l'année 3. Rendement de l'épargne : 0,8% par an. Evolution des loyers : 0% année 1 et 2, +0,5% par an années suivantes. Evolution des charges copropriété : +1,5% par an.

Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Observatoire Clameur / taxe foncière : taxe foncière +1,5% pour année 1, +1% année 2, +1,5% années suivantes