Prix de l'immobilier : Les Notaires font des probabilités sans se mouiller

Dans une note sur « La situation des marchés immobiliers » publiée lundi, la Chambre de Paris dresse la liste de trois scénarios possibles concernant l’évolution des prix dans la région capitale. Trois scénarios dont il n’est, pour l’heure, pas possible de dire si l’un prime sur les deux autres, « compte tenu de l’incertitude qui est celle de tous les spécialistes », précisent-ils.

Le premier scénario est dit « pessimiste », comparable à celui qui avant prévalu dans les années 1990. Ce « scénario de crise » prévoit une accentuation de la baisse de confiance des ménages et un attentisme généralisé à l’ensemble des acquéreurs. « Dans cette hypothèse, la baisse du volume des ventes pourrait s’accentuer l’an prochain au-delà de 20%, y compris par rapport à ce qu’elle a été cette année », indiquent les Notaires. Pour l’exercice en cours, la réduction du volume des ventes est attendue « aux alentours de 15% ». Cette contraction des volumes s’accompagnerait d’une baisse accrue des prix, « dans la mesure où beaucoup de propriétaires ne pourront eux différer durablement la vente de leur bien ». Une baisse des prix qui toucherait tous les biens immobiliers : « ceux à destination des classes moyennes, comme les biens rares avec le départ de la clientèle étrangère », poursuit la Chambre.

Un deuxième scénario, plus optimiste celui-là, décrit « un regain d’intérêt sur l’immobilier valeur refuge », du type de celui observé en 2003 à la suite des attentats du 11 septembre 2001, et table sur « une reprise des transactions [après] la période de décrue à laquelle nous assistons ». Ce regain d’intérêt serait suscité par « la stabilisation des prix de l’immobilier à laquelle on assiste, le retour à la raison des vendeurs […] et la défiance vis-à-vis de l’épargne financière ». Dans ce scénario, qui part du principe d’« un retour à la normale du fonctionnement des marchés financiers et donc aux octrois de prêts par les banques », la volonté de réaliser une bonne affaire avant le retour de la hausse séduirait les acquéreurs, français comme étrangers. Un scénario qui ne devrait toutefois pas se produire avant la rentrée 2009, précisent les Notaires.

Entre ces deux scénarios, une hypothèse intermédiaire : « celle où le marasme du marché immobilier se poursuivrait sans s’accentuer durablement ». Le marché immobilier est pris entre une série de facteurs favorables (« baisse des taux d’intérêt, retour à la sagesse des vendeurs, souhait de la population d’accéder à la propriété ») et des tendances défavorables (« perte de confiance des ménages, crainte sur l’emploi, difficulté pour les propriétaires de mettre en vente leur propre bien immobilier »). Dans ce troisième cas de figure - le « plus plausible aujourd’hui » même s’il « n’a guère plus de chances de se produire que les deux autres » - les prix baisseraient, mais dans des proportions variables selon leur localisation et leur qualité.

Pas de baisse des prix en Île-de-France à long terme Si les Notaires refusent de privilégier l’un ou l’autre de ces trois scénarios, ils écartent néanmoins tout scénario d’une baisse des prix à long terme. « Dans toutes les hypothèses et tant qu’un mouvement massif de constructions neuves n’aura pas résorbé le déficit de logement, nul doute que la tendance de long terme est à la progression des prix de l’habitat », concluent-ils, rappelant que 30 000 logements neufs sont construits en Île-de-France « au cours des bonnes années », soit moitié moins que préconisé par l’Insee.

E.S.