France 98 vs France 2018 : le match… de l'immobilier à Paris

Vingt ans après son épopée victorieuse dans l'Hexagone, l'équipe de France de football va se battre ce dimanche contre la Croatie pour tenter de décrocher un 2e titre de champion du monde. L'occasion de revenir sur tout ce qui a changé en deux décennies pour l'immobilier à Paris, avec l'aide du courtier Vousfinancer.

L'immobilier à Paris en 1998 :

Lorsque les Bleus de Zinédine Zidane remportent la Coupe du monde, le marché immobilier sort… de récession. De 1992 à début 1998, les prix des appartements dans l'ancien ont reculé de 29,2% dans la capitale, selon les données de l'Insee et des notaires. Après une envolée du tarif du mètre carré de 1986 à 1990, les ménages ne peuvent plus suivre et le volume des ventes recule à Paris. "La défiance vis-à-vis de l’immobilier domine toute la période, qui est aussi une période de très grande fragilité économique", rappelle ainsi les notaires dans une note de 2014. Les prix finissent par suivre et reviennent à des niveaux plus soutenables avec les taux d'intérêt pratiqués par les banques.

En juin 1998, les taux moyens à taux fixe oscillent entre 6,16 et 6,5% en fonction du type de crédit (neuf, prêt conventionné, …), selon un bulletin de la Banque de France publié en juillet 1999. Néanmoins, à l'époque, les ménages empruntent aussi très souvent à taux variable (cela représente alors 40% des prêts). Pour les crédits à taux révisables, la moyenne des taux est alors comprise entre 5,47 et 5,69% selon les différentes catégories de prêt. L'inflation n'est pourtant pas plus forte qu'aujourd'hui. Elle tourne autour de 0,6% sur douze mois en fin d'année, d'après l'indice des prix à la consommation de l'Insee. Les conditions de crédit sont ainsi bien moins favorables, même en tenant compte de l'inflation, qu'en ce moment.

En revanche, les prix de l'immobilier sont bien moindres. Le mètre carré, après un pic à 3420 euros en 1990, est retombé à près de 2300 euros seulement en 1998 ! Notez qu'on paie encore en francs à l'époque. Avec une mensualité équivalente à 1.000 euros sur 20 ans, vous pouviez vous offrir 53 m2. Mais il est plutôt rare d'emprunter sur de telles durées. En 2001, sur l'ensemble de la France, seulement 16% des emprunts sont souscrits sur 20 ans ou plus, comme l'explique une note de 2011 du Centre d'analyse stratégique.

L'immobilier à Paris en 2018 :

Deux décennies plus tard, le contexte a radicalement changé. L'année 1998 a marqué le départ d'une période d'envolée des prix, qui ne sera stoppée que quelques années après la crise avec de légers replis en 2009 et de 2012 à 2015. Résultat : en 20 ans, les prix des appartements dans la ville lumière ont quadruplé. Selon les avant-contrats des notaires, les prix au m2 devaient atteindre en moyenne 9.360 euros en août.

Cette progression spectaculaire est en grande partie dû à l'allongement de la durée des crédits et à la chute drastique des taux d'intérêt. En pouvant emprunter plus, les Parisiens ont pu débourser davantage. Ce qui a fait gonfler les prix. Par ailleurs, le marché parisien est surtout constitué de ménages déjà propriétaires qui revendent un bien pour en acheter un autre. Cela amplifie le phénomène. La vente d'un bien plus cher alimente la hausse des prix au moment de l'achat.

Toutes durées confondues, les taux d'intérêt sont tombés à 1,46% en mai de cette année, selon les données de l'Observatoire CSA – Crédit Logement. A comparer avec une inflation de près de 1,2% en moyenne au cours des douze derniers mois en mai. La durée moyenne des prêts a également explosé depuis 1998. Plus de deux tiers des prêts sont désormais souscrits sur 20 ans ou plus. Autre grande différence : la quasi-totalité des emprunts se font aujourd'hui à taux fixe. Reste que "le pouvoir d’achat immobilier pour 1000 €/mois a été plus que divisé par deux, passant de 53 m2 en 1998 à 22 m2 actuellement", explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Sans conteste, il était plus facile de devenir propriétaire dans la capitale il y a 20 ans.