"L'immobilier n'est plus vu comme un produit de rendement"

Eric Massat, co-gérant de Domicilium (©dr)

Quatre questions à Eric Massat, co-gérant de l'agence Domicilium et chasseur d'appartement à Toulouse.

(BFM Immo) - Fin 2013, vous constatiez un creusement des écarts entre un centre-ville toulousain toujours dynamique et une périphérie au ralenti. Qu’en est-il aujourd’hui ?

Eric Massat : La tendance s’est, sinon accentuée, du moins largement confirmée. Le marché reste caractérisé par la grande frilosité des acquéreurs, qui privilégient les quartiers – et au sein de ces quartiers les types de biens - qu’ils estiment les mieux protégés contre la baisse des prix. Le gros de la demande reste donc concentré sur l’hypercentre et les zones directement limitrophes (Chalets, Busca, Côté Pavé et Saint-Cyprien, principalement), où l’offre de logements disponibles est traditionnellement très basse et où les transactions se nouent toujours rapidement, à des niveaux de prix élevés pour la ville.

C’est-à-dire ?

Eric Massat : Il est toujours difficile de donner des fourchettes de prix, mais un appartement en bon état dans les quartiers Ozenne, Carmes ou Saint-Etienne trouve généralement preneur dans une fourchette de 4 000 à 4 500 €/m², plus rarement au-delà. On peut descendre en deçà des 4 000 € si des travaux sont à prévoir : nous avons récemment vendu un T1 de 27 m² rue Velane pour 105 000 euros, soit 3 900 €/m². Le bien, situé au rez-de-chaussée, nécessitait entre 5 et 10 000 € de rafraichissement. Le même deux ou trois étages plus haut serait parti sans difficulté pour 110 000 voire 120 000 €.

Quel type d’acheteurs ces petites surfaces intéressent-elles ?

Eric Massat : Des investisseurs, principalement. La motivation, dans ce genre d’opération, n’est plus la rentabilité. Les ménages qui achètent pour louer préfèrent payer plus cher un bien qu’ils n’auront aucun mal à revendre plutôt qu’un autre, plus abordable, dans un quartier moins prisé. Le T1 de la rue Velane ne se louera pas nécessairement plus cher qu’un studio aux Minimes ou à proximité de la gare, par exemple, mais les chances de le revendre à un prix élevé dans cinq ou dix ans sont plus grandes. Compte tenu de l’incertitude actuelle, les investisseurs cherchent avant tout à minimiser leur risque. L’immobilier n’est plus vu comme un produit de rendement, mais bien comme un placement.

Vous évoquiez le quartier de la gare : comment se porte le marché local, dix ans après l’ouverture de la médiathèque José-Cabanis ?

Eric Massat : Marengo, qui jouxte le centre-ville à proprement parler, n’a pas bénéficié du même engouement que le quartier Saint-Cyprien il y a une quinzaine d’années ou, plus récemment, celui des Minimes. Les biens s’y négocient généralement autour de 3 000 €/m² s’ils sont en bon état, et autour de 2 500 €/m², voire moins, pour ceux datant des années 1960-70, toujours plus difficiles à vendre. Le quartier pourrait bénéficier, à terme de la mise en service de la ligne de train à grande vitesse Bordeaux-Toulouse (prévue à l’horizon 2020, ndlr), mais cet effet n'est pas encore vraiment visible.