J'achète, je rénove, je défiscalise dans le Bordeaux historique

Comment défiscaliser une partie de ses revenus tout en acquérant un appartement de belle facture... Cette question trotte depuis longtemps dans la tête de Jean-Marie Tilly, médecin de campagne dans une petite commune de l'Aisne. Ce quinquagénaire a des revenus confortables, 122 000 euros annuels bruts, et est déjà propriétaire de plusieurs biens immobiliers. Mais il est fortement imposé, au taux marginal de 48,6 % (équivalant aujourd'hui à 40 %). « Je suis obsédé par mes impôts et je lis régulièrement la presse spécialisée. C'est là que j'ai découvert qu'il était possible d'acheter un bien à rénover pour défiscaliser le coût des travaux dans le cadre de la loi Malraux », explique-t-il. Le dispositif est complexe. Il s'agit d'acheter avec d'autres investisseurs les lots d'un immeuble à réhabiliter entièrement dans un secteur sauvegardé, généralement le centre historique d'une ville, le but étant de déduire le montant des travaux de son revenu global pendant une durée maximale de trois ans. Plus les travaux sont lourds et onéreux, plus le gain fiscal est élevé et plus le bien se valorise.

Septembre 2001

51,6 m2 dans

le coeur de Bordeaux

En juin 2001, il se rapproche de son conseiller en gestion de patrimoine, avec lequel il a déjà réalisé deux opérations, en 1998 et 2000, pour lui soumettre son projet. A charge pour lui de trouver le produit rêvé. Trois mois plus tard, celui-ci le rappelle. « Il m'a proposé, photos à l'appui, une opération dans le coeur de Bordeaux réalisée par un promoteur spécialisé. L'immeuble, en pierre de taille, avait de l'allure, mais était en piteux état car inhabité depuis plusieurs années », se souvient-il. Neuf appartements y sont à vendre. Le lot proposé à Jean-Marie est un 51,6 m², au quatrième étage, soit 48 millièmes de la copropriété. Les sommes en jeu correspondent à sa situation : 74 000 euros d'investissement pour l'achat des murs, autant pour les travaux. Tout est à refaire, la salle de bains et la cuisine sont à créer. Après quelques jours de réflexion, il contacte un marchand de biens pour se renseigner sur les prix immobiliers du secteur et sur le marché locatif de la ville. Il appelle son frère, expert-comptable, pour vérifier la solidité financière des entreprises contractées. « Il y a toujours une zone d'incertitude pour ce type de montage », justifie-t-il. Finalement il accepte.

Reste quelques semaines pour ficeler le dossier. « L'idée était de finaliser l'opération avant le 31 décembre pour que le bénéfice fiscal soit valable sur l'année en cours », explique-t-il. Le cadre d'un investissement en Malraux est très strict. Une fois l'achat réalisé, il faut créer une association foncière urbaine libre (Aful), sorte de syndic de copropriété temporaire, à l'initiative des travaux préalablement budgétés. Il en assure le suivi. « Si l'on ne respecte pas cette étape avant le premier appel de fonds, l'opération peut être requalifiée en immobilier classique. A l'époque, nous avions un mois pour le faire. Aujourd'hui, ce cadre s'est assoupli », se remémore Christine Vassal, directrice générale de Thesaurus, qui a accompagné Jean-Marie sur cette opération.

Novembre 2001

Signature chez le notaire