La Vie immobilière N° 9Paru le dimanche 1 juillet 2007 à 00h00

J'achète, je rénove, je défiscalise dans le Bordeaux historique

Acquérir un bien à rénover dans un secteur préservé permet, grâce à la loi Malraux, de réaliser une belle économie d'impôt. Comme pour ce propriétaire d'un bien de qualité à Bordeaux.

Comment défiscaliser une partie de ses revenus tout en acquérant un appartement de belle facture... Cette question trotte depuis longtemps dans la tête de Jean-Marie Tilly, médecin de campagne dans une petite commune de l'Aisne. Ce quinquagénaire a des revenus confortables, 122 000 euros annuels bruts, et est déjà propriétaire de plusieurs biens immobiliers. Mais il est fortement imposé, au taux marginal de 48,6 % (équivalant aujourd'hui à 40 %). « Je suis obsédé par mes impôts et je lis régulièrement la presse spécialisée. C'est là que j'ai découvert qu'il était possible d'acheter un bien à rénover pour défiscaliser le coût des travaux dans le cadre de la loi Malraux », explique-t-il. Le dispositif est complexe. Il s'agit d'acheter avec d'autres investisseurs les lots d'un immeuble à réhabiliter entièrement dans un secteur sauvegardé, généralement le centre historique d'une ville, le but étant de déduire le montant des travaux de son revenu global pendant une durée maximale de trois ans. Plus les travaux sont lourds et onéreux, plus le gain fiscal est élevé et plus le bien se valorise.

Septembre 2001

51,6 m2 dans

le coeur de Bordeaux

En juin 2001, il se rapproche de son conseiller en gestion de patrimoine, avec lequel il a déjà réalisé deux opérations, en 1998 et 2000, pour lui soumettre son projet. A charge pour lui de trouver le produit rêvé. Trois mois plus tard, celui-ci le rappelle. « Il m'a proposé, photos à l'appui, une opération dans le coeur de Bordeaux réalisée par un promoteur spécialisé. L'immeuble, en pierre de taille, avait de l'allure, mais était en piteux état car inhabité depuis plusieurs années », se souvient-il. Neuf appartements y sont à vendre. Le lot proposé à Jean-Marie est un 51,6 m², au quatrième étage, soit 48 millièmes de la copropriété. Les sommes en jeu correspondent à sa situation : 74 000 euros d'investissement pour l'achat des murs, autant pour les travaux. Tout est à refaire, la salle de bains et la cuisine sont à créer. Après quelques jours de réflexion, il contacte un marchand de biens pour se renseigner sur les prix immobiliers du secteur et sur le marché locatif de la ville. Il appelle son frère, expert-comptable, pour vérifier la solidité financière des entreprises contractées. « Il y a toujours une zone d'incertitude pour ce type de montage », justifie-t-il. Finalement il accepte.

Reste quelques semaines pour ficeler le dossier. « L'idée était de finaliser l'opération avant le 31 décembre pour que le bénéfice fiscal soit valable sur l'année en cours », explique-t-il. Le cadre d'un investissement en Malraux est très strict. Une fois l'achat réalisé, il faut créer une association foncière urbaine libre (Aful), sorte de syndic de copropriété temporaire, à l'initiative des travaux préalablement budgétés. Il en assure le suivi. « Si l'on ne respecte pas cette étape avant le premier appel de fonds, l'opération peut être requalifiée en immobilier classique. A l'époque, nous avions un mois pour le faire. Aujourd'hui, ce cadre s'est assoupli », se remémore Christine Vassal, directrice générale de Thesaurus, qui a accompagné Jean-Marie sur cette opération.

Novembre 2001

Signature chez le notaire

Le financement des 148 000 euros, soit l'achat des murs ajouté au montant des travaux, se fait sans apport. « L'idée de cette opération était de déduire de mes revenus la somme consacrée aux travaux. J'avais intérêt à me faire prêter le plus possible », explique-t-il. Le crédit se fait au taux de 6,1 % sur dix-huit ans, assurances comprises. Elevé, mais en rapport avec le coût de l'argent à l'époque. « Les intérêts étant déductibles de mes revenus fonciers dans le cadre de l'achat d'une résidence locative, le taux m'importait finalement peu. » Fin novembre, il passe devant le notaire pour signer la vente de son lot. L'entreprise qui pilote l'opération lui propose d'être président de l'Aful, c'est-à-dire la personne qui signe pour l'ensemble des copropriétaires les autorisations nécessaires au bon déroulement du montage. Ce rôle est compliqué à tenir. La plupart des dossiers seront déminés à l'avance par son conseiller en gestion de patrimoine. Jean-Marie accepte : « C'était une manière pour moi de me tenir informé de l'évolution du projet. »

Décembre 2001

Premier appel de fonds

Le 28 décembre, le premier appel de fonds est lancé, soit une ponction de 37 701 euros, qu'il déduit de son revenu global 2001. L'économie se monte à près de 18 435 euros cette même année, soit une réduction de près d'un tiers de son imposition. Hormis ce bonus quasi immédiat, les choses sont longues à se mettre en place. Beaucoup de documents doivent être signés avant que débutent les travaux : « En tant que président d'Aful, je recevais des piles de dossiers à lire et à parapher. Permis de construire, autorisations spéciales de travaux... Chaque fois, une journée de travail était nécessaire. » A titre personnel, il reçoit une subvention de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) de 5 835 euros qui financera l'installation du chauffage gaz.

Novembre 2004

Mise en location

Le deuxième appel de fonds est lancé fin 2002. Pour un montant et un gain fiscal similaires. Les liasses de documents à signer n'ont pas diminué, mais la réhabilitation n'a toujours pas débuté. « Une telle opération met trois à quatre ans à se finaliser. Les travaux sont vraiment la dernière pierre de l'édifice. Ces acquisitions étant justifiées par un gain fiscal immédiat, il est normal de lancer les appels de fonds en avance », justifie Olivier Ousset, de Cedif conseil, le promoteur de l'opération. Jean-Marie ne reçoit d'ailleurs pas de coups de téléphone inquiets des autres copropriétaires. « Mon premier appel a eu lieu fin 2004 et il concernait l'avancement des travaux. Mais ceux-ci étaient presque finis. »

En novembre 2004, l'immeuble est enfin réhabilité et les appartements habitables. Jean-Marie ne pouvant s'y rendre, c'est sa femme qui va le visiter. « Elle a été très impressionnée par le cachet de l'édifice et m'a presque reproché de ne pas avoir acheté plus grand », s'amuse-t-il. Ayant confié la gestion de son bien à une agence, il touche son premier loyer : 480 euros net. Aujourd'hui, il en est à son troisième locataire. « A chaque fois, il n'aura fallu que quelques jours pour louer l'appartement. J'ai fait un bon choix. Rénover un bien immobilier et réduire ses impôts est une chose, mais le plus important reste de pouvoir le louer et qu'il se valorise. Aujourd'hui, il a probablement doublé de valeur »

Lire aussi notre article pages 68-69.

Jorge Carasso