La SCI fiscalement compétitive

Vis-à-vis de l'impôt sur les plus-values, les contribuables détenant leur résidence principale à travers une SCI bénéficient d'une situation analogue à ceux qui possèdent leur logement en direct.

Pour la résidence principale, rien n'a changé depuis l'origine. Exonérée d'impôt sur les plus-values dans le cadre du régime en vigueur avant le 1er janvier 2004, elle le demeure dans le cadre du régime qui lui a succédé. Mais que se passe-t-il dans le cas particulier où le logement est détenu à travers une société civile immobilière (SCI) ? Il faut rappeler à ce sujet que les membres d'une telle structure sont susceptibles de faire l'objet d'une imposition au titre des plus-values dans deux séries de circonstances différentes : soit lorsqu'ils cèdent leurs parts de la société, soit lorsque la société cède un bien immobilier faisant partie de son actif. Examinons chacune de ces hypothèses.

L'associé cède ses parts de la SCI

L'incertitude qui a longtemps régné sur le sort des plus-values dans ce cas de figure est aujourd'hui totalement dissipée. Désormais, aux termes mêmes de la loi, un contribuable occupant à titre de résidence principale un logement mis gratuitement à sa disposition par une SCI est exonéré d'impôt sur les plus-values lorsqu'il cède ses parts de celle-ci.

Comme l'indique la documentation administrative, dans le cas où le logement occupé par l'associé ne constitue pas le seul actif de la société, la plus-value n'est exonérée qu'à proportion de la valeur du logement en cause par rapport à la valeur globale de l'actif social. Une précision importante quoique absolument évidente.

La SCI cède le logement

Depuis le célèbre arrêt Monvoisin du 8 juillet 1998, il est admis qu'un associé occupant à titre de résidence principale un logement mis gratuitement à sa disposition par une SCI doit bénéficier, en cas de cession de ce bien par la société, de l'exonération prévue par la législation de la même manière que s'il en était lui-même propriétaire. Tout en entérinant cette jurisprudence dans ses différentes circulaires et en dernier lieu dans son instruction du 14 janvier 2004 (BOI 8 M-1-04), l'administration a effectué certaines mises au point.

Tout d'abord, l'exonération profite au seul associé qui occupait le logement à titre de résidence principale, les autres associés étant, eux, imposables sur leur quote-part de plus-value. Par ailleurs, dans le cas où cet associé n'occupait à titre de résidence principale qu'une partie de l'immeuble cédé par la société, sa quote-part de plus-value n'est exonérée qu'à concurrence de la fraction correspondante