Le découpage usufruit - nue-propriété

Sous l'appellation un peu barbare de démembrement se cache un dispositif fiscal très avantageux, sur le plan immobilier notamment. A condition que l'objectif de l'investisseur soit avant tout patrimonial.

Selon l'article 544 du Code civil, en tant que propriétaire, vous avez le droit de disposer de votre bien comme vous l'entendez. Vous pouvez l'occuper, le louer, le vendre ou en faire donation si cela vous chante. Le Code civil vous autorise aussi à démembrer ce droit de propriété, c'est-à-dire à dissocier la nue-propriété de l'usufruit.

Dans ce cas, le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, un droit qui ne confère cependant ni l'usage, ni la jouissance. A contrario, l'usufruitier « détient le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété... » (art. 578 du Code civil). Il peut donc user du bien, le louer et en percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus, notamment s'il s'agit d'un logement. Impossible, en revanche, de le transmettre ou de le vendre. Le démembrement est une technique courante pour organiser donations et successions... Elle constitue aussi un outil privilégié dans la gestion patrimoniale car elle permet de réduire sensiblement la pression fiscale. « Au lieu d'acheter de la pleine propriété et de recourir à des artifices pour ne pas percevoir les revenus de son capital, on achète de la nue-propriété : on ne perçoit pas les revenus puisque quelqu'un d'autre les perçoit, explique Me Axel Depondt, notaire à Paris ; le nu-propriétaire achète le droit de devenir plein propriétaire, c'est-à-dire de commencer à percevoir les revenus de son capital, au bout d'un certain nombre d'années. » D'ailleurs, pour « coller » à ce type de montage, certains promoteurs se sont faits les spécialistes de ce type de vente. C'est par exemple le cas de Perl, un promoteur qui construit des logements à haute valeur ajoutée et qui propose aux investisseurs d'en acheter la nue-propriété et d'en céder l'usufruit temporaire à des bailleurs sociaux pendant quinze à vingt ans. A l'échéance, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété d'un bien acheté beaucoup moins cher qu'en pleine propriété, en l'occurrence de 50 à 60 % de sa valeur.

Usufruit viager ou temporaire

Comme le souligne Me Axel Depondt, « le démembrement ne peut, par essence, qu'être temporaire ». Il est en effet voué à disparaître à un moment ou à un autre. Malgré tout, il y a lieu de faire la distinction entre l'usufruit viager et l'usufruit à durée fixe (appelé communément temporaire). S'il est viager, situation la plus fréquente, il s'éteint au moment du décès de son titulaire. Et si le propriétaire qui a consenti au démembrement décède avant, l'usufruit se poursuivra jusqu'à la mort du bénéficiaire.

Dans le cas d'un usufruit temporaire, sa durée est précisée par contrat, mais le droit cesse au décès du titulaire. « Cela signifie que l'usufruit à durée fixe ne peut pas être transmis aux héritiers », précise Me Axel Depondt. Temporaire ou viager, l'usufruit peut également s'éteindre en cas d'abus manifeste du bénéficiaire du droit de jouissance ou encore de « perte totale de la chose ».

Qui fait quoi

L'usufruitier dispose du droit de gérer le bien et de le louer. A condition d'en conserver la substance et donc de le maintenir en bon état d'usage et d'entretien. Rien n'interdit au nu-propriétaire et à l'usufruitier de définir une répartition différente des pouvoirs dans le contrat. En copropriété, il y a lieu de désigner qui, du nu-propriétaire ou de l'usufruitier, est habilité à voter en assemblée générale. Le nu-propriétaire est tenu de payer les grosses réparations (art. 605 et suivants du Code civil), par exemple les travaux liés aux murs porteurs, aux poutres, à la toiture... Le reste, c'est-à-dire les travaux d'entretien, incombe à l'usufruitier. Même chose pour la taxe foncière.

A quel prix

Lors d'un démembrement de propriété, la valeur fiscale de l'usufruit comme celle de la nue-propriété dépendent de l'âge de l'usufruitier au moment du contrat. En cas d'usufruit viager, la valeur s'établit (art. 669 du Code général des impôts) par exemple à 40 % pour l'usufruit et à 60 % pour la nue-propriété dès lors que l'âge de l'usufruitier se situe entre 61 et 70 ans. De 71 à 80 ans, cette valeur s'établit respectivement à 30 et 70 %. Dans le cadre d'un viager temporaire, la valeur de l'usufruit s'établit à 23 % par période de dix ans. Elle ne peut cependant excéder celle d'un usufruit viager. « Si une personne de 82 ans jouit d'un usufruit à durée fixe de vingt ans, la valeur fiscale de cet usufruit ne peut dépasser 20 %, alors que la valeur fiscale d'un usufruit temporaire de vingt ans est de 46 % (23 % x 2) », note Me Depondt. La valeur fiscale est la base de calcul des droits de mutation.

Une fiscalité attrayante

Au décès de l'usufruitier (usufruit viager) ou à la date d'échéance prévue (usufruit à durée fixe), le nu-propriétaire récupère son bien en pleine propriété sans avoir à verser quoi que ce soit. Il est exonéré d'impôt sur la fortune (ISF), car le fisc considère que le bien entre dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. En cas de cession de leurs droits, l'usufruitier et le nu-propriétaire sont toutefois tenus de payer l'impôt sur les plus-values (exonérées après quinze ans). Quant aux revenus fonciers, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer, puisqu'il ne les perçoit pas, mais peut déduire les gros travaux et les intérêts d'emprunt de ses autres revenus fonciers. Et en cas de déficit foncier, la part de déficit provenant des grosses réparations peut être imputée sur le revenu global. A condition que le démembrement de propriété provienne d'une succession ou d'une donation entre parents jusqu'au quatrième degré (neveu, cousin, oncle, grand-oncle). A défaut, le déficit foncier s'impute sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes