Les nouvelles règles

Acheter un logement neuf ou à rénover destiné à la location pour augmenter vos revenus tout en payant moins d'impôts , c'est possible. En effet, depuis le 1er septembre, vous bénéficiez désormais de deux dispositifs fiscaux attrayants : le « Robien recentré » et le « Borloo populaire ». Avantages et contraintes.

Investir dans l'immobilier... Une idée qui vous trotte dans la tête depuis longtemps. Et que vous aimeriez bien concrétiser, histoire de vous assurer un complément de revenus en prévision de la retraite tout en payant moins d'impôts. Alors, n'attendez pas plus longtemps. Car vous avez aujourd'hui le choix entre deux dispositifs fiscaux, chacun avec ses avantages et ses contraintes. Le premier n'est autre qu'une nouvelle mouture du dispositif Robien qui était en vigueur jusqu'en août dernier. Baptisé « Robien recentré », il s'applique depuis le 1er septembre 2006. Le second a pris le nom du ministre qui l'a initié. Il s'agit du « Borloo populaire », entré en vigueur, lui aussi, au 1er septembre.

L'un et l'autre poursuivent le même objectif : favoriser la mise en location de logements à loyers maîtrisés. « Nous actionnons tous les leviers de la politique du logement pour proposer une offre adaptée aux besoins et aux possibilités de tous nos concitoyens », a indiqué le ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement, Jean-Louis Borloo, lors de la présentation de ces nouvelles mesures en juin.

Un même principe

Que vous optiez pour le dispositif Robien recentré ou pour le Borloo populaire, vous devez acheter un logement neuf ou un local affecté à un autre usage que l'habitation, que vous transformez en logement. Vous pouvez également investir dans un logement ancien, à condition qu'il ne remplisse pas les conditions de décence, telles que décrites dans le décret du 30 janvier 2002, pour y entreprendre de gros travaux.

A l'achèvement de ceux-ci, le logement doit répondre à des performances techniques proches de celles du neuf. Quel que soit votre choix, le logement doit être loué non meublé. Dès lors, vous bénéficiez du principe de l'amortissement, c'est-à-dire que vous retranchez une fraction du prix de votre investissement de vos revenus fonciers. De fait, vous réduisez votre revenu taxable et, par la même occasion, vos impôts. Ce cadeau fiscal n'est consenti que si vous respectez certaines conditions, sur le plan du logement lui-même et de ses conditions de location.

Robien recentré : peu de contraintes

En optant pour le Robien recentré, vous vous engagez à louer votre logement non meublé pendant neuf ans à un locataire qui en fera sa résidence principale. Vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer. Celui-ci est, en effet, plafonné en fonction de la zone géographique de votre investissement (voir tableau ci-contre). Par exemple, si vous achetez un trois-pièces de 60 m2 en région parisienne, vous ne pourrez pas le louer plus de 1 189,40 euros par mois (19,89 #euro; x 60). Dans une grande agglomération, ce loyer ne dépassera pas 829,20 euros (13,82 #euro; x 60).

En contrepartie, vous pouvez amortir 50 % du prix de votre investissement en neuf ans, à raison de 6 % par an durant les sept premières années, puis de 4 % par an les deux années suivantes. Rien ne vous empêche de le louer à quelqu'un de votre famille, comme votre enfant étudiant, à condition qu'il ne figure pas sur votre avis d'imposition.

Borloo populaire : plus social

Si c'est avant tout l'économie d'impôt que vous recherchez, pas d'hésitation : c'est le Borloo populaire qu'il vous faut. Ce dispositif, qui se veut plus social, est beaucoup plus attrayant fiscalement. L'amortissement de l'investissement peut aller jusqu'à 65 % du prix de revient du logement, à raison de 6 % par an pendant les sept premières années, de 4 % les deux années suivantes, et enfin de 2,5 % pendant six autres années encore.

En plus de la déduction de vos revenus fonciers de toutes vos charges pour leur montant réel, vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur vos loyers avant imposition. Ce dispositif, nettement plus avantageux, impose une sélection des locataires plus rigoureuse. Il existe aussi des plafonds de loyer, mais ceux-ci sont plus bas qu'en Robien recentré (voir tableau ci-dessus). A titre d'exemple, en région parisienne, vous ne pourrez prétendre à plus de 955,20 euros par mois pour un 60 m2. Dans une grande agglomération, ce plafond chute à 663,60 euros. Autres contraintes : vous ne pourrez louer votre logement qu'à un locataire dont les revenus ne dépassent pas un seuil réglementaire (voir tableau), de même qu'il ne vous sera pas possible de louer à quelqu'un de votre famille, sauf à « geler » vos avantages fiscaux (sous certaines conditions).

Que vous optiez pour l'un ou l'autre régime, c'est à vous de demander à bénéficier du statut fiscal, par courrier à votre centre des impôts, au moment de l'achèvement de la construction ou des travaux. Un conseil, ne vous fiez pas uniquement à l'avantage fiscal : visez une bonne localisation, c'est-à-dire un marché locatif qui offre une réelle demande. Et ne soyez pas trop gourmand sur le loyer, même si le plafond vous y autorise. Vous pourriez faire fuir les locataires