Age du logement, chauffage, taille de la copropriété... Ce qui fait exploser les charges

C'est un poste de dépenses trop souvent négligé par les futurs acheteurs. Pourtant les charges de copropriété pèsent lourd dans le budget des propriétaires. MeilleureCopro, une startup qui évalue les charges de copropriété, a réalisé récemment une étude en Ile-de-France. Et elle montre que si la moyenne française est à 26 euros par mètre carré, dans cette région les charges de copropriété sont en moyenne à 33 euros par mètre carré, soit 27% de plus.

Paris est le département où les charges de copropriété sont les plus élevées avec 40 euros par mètre carré et par an en moyenne (47 euros pour le 16ème, l'arrondissement le plus cher, et 33 euros pour le 3ème arrondissement, le moins cher), contre 28 euros pour la Seine-et-Marne. Mais ce sont les Hauts-de-Seine qui concentrent les communes où les charges sont les plus élevées. En effet, sur les 10 communes d'Ile-de-France les plus chères en matière de charges, 8 se situent dans les Hauts-de-Seine. Neuilly-sur-Seine, avec 46 euros du mètre carré par an, est à la première place. Elle est suivie de Meudon (41 euros) et Levallois-Perret (40 euros). Les Hauts-de-Seine concentrent aussi les communes où les charges sont les plus chères par lot et par an.

Le chauffage pèse 25% des charges

MeilleureCopro précise que les différences de charges entre les communes s'expliquent par "le niveau d'équipement des copropriétés comme la présence ou non d'un gardien ou d'un ascenseur. Mais c'est le chauffage collectif qui représente plus de 25% des charges de copropriété, qui influe le plus fortement sur les dépenses des copropriétaires".

La taille et l'année de construction ont également un impact sur le montant des charges. Ainsi, les grandes copropriétés de plus de 200 lots paient en moyenne 36 euros par mètre carré par an contre 29 euros pour les petites copropriétés de 10 lots ou moins. Les immeubles construits entre 1959 et 1974 sont ceux où les charges sont les plus élevées (42 euros par mètre carré contre 27 euros pour ceux datant de 2001-2018). La présence d'un chauffage collectif fait augmenter les charges de 8,5 euros par mètre carré, d'un gardien de 6,1 euros et d'un ascenseur de 2,6 euros.

C'est pourquoi Neuilly présente des charges moyenne plus élevées qu'à Étampes. 38% des copropriétés à Neuilly comprennent un gardien, contre 1% à Étampes. Paris connait un montant de charge de chauffage collectif aussi élevé qu'à Créteil alors que son taux d'équipement ne l'est pas. Cela s'explique par un nombre d'immeubles anciens plus importants.

"Un appauvrissement des copropriétaires"

Une autre étude, publiée ce lundi, est à mettre en parallèle: celle de l'ARC, l'Association des Responsables de Copropriété. Chaque année, l'ARC présente son observatoire sur l'évolution des charges de copropriété. Cet observatoire a permis de "démontrer que les dépenses en copropriété ont augmenté bien plus vite que l’inflation puisqu’en l’espace de dix ans, les charges ont évolué de 25% alors que l’inflation a progressé d’environ 10%". L'ARC pointe du doigt "les répercussions que cela entraîne sur l’état patrimonial des copropriétés".

L'association constate certes "un enrichissement des copropriétés, avec une trésorerie qui augmente". Mais elle "relève en parallèle un appauvrissement des copropriétaires, dont le taux d’impayés est plus important". Elle préconise donc notamment d'imposer aux syndics une obligation de mise en concurrence des prestations afin de faire baisser les dépenses. "Selon notre Observatoire des charges (Oscar), les possibilités d’économie sont importantes puisqu’elles peuvent atteindre 20 à 30% du budget prévisionnel".