Bureaux « verts » : Pas si verts que ça ?

Dans la mesure où l’immobilier représente en France « 45 % de la consommation d’énergie et 20 % des gaz à effet de serre », la notion de certification « verte » dans ce secteur prend toute son importance. Mais l’étude, signée Jean Carassus, professeur à l’Ecole des ponts ParisTech, note des différences de taille entre les prévisions de consommation d’un immeuble et sa consommation réelle. Se référant à une étude portant sur l’analyse comparative d’un parc d’immeubles certifiés LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) avec d’autres immeubles non-certifiés aux Etats-Unis, l’enquête débouche sur un constat surprenant. « En moyenne, les immeubles LEED ont une consommation énergétique inférieure de 18 à 39 %, selon les paramètres de comparaison, à celle des immeubles comparables non certifiés du parc. Mais de 28 à 35 % des immeubles LEED, selon les paramètres de comparaison, ont une consommation supérieure à celle d’immeubles comparables non certifiés », observe l’étude. Toutefois, l’analyse porte sur la seule première année d’utilisation, période de « rodage » de l’immeuble, ce qui vient tempérer ces chiffres, précise l’expert. Le manque de recul commande donc à la prudence.

Surconsommation

Une autre analyse de bureaux, cette-fois portant sur un échantillon certifié Haute qualité environnementale (HQE) réalisée dans le parc français et citée par l’expert, montre le même type d’écueil. Par exemple, « le Bâtiment 270, réalisé par Icade à Aubervilliers, d’une surface de 9 400 m² SHON, livré en octobre 2005, avait un objectif de 120 KWhef/m²/an6 pour les usages dit réglementaires (chauffage/rafraîchissement, ventilation, eau chaude, éclairage, auxiliaires). Sa consommation réelle en 2007 a été de 170 KWhef/m²/an », explique-t-elle. L’explication provient là encore de l’utilisation par l’exploitant, qui au lieu d’occuper les lieux 5 jours par semaine, les occupait 7 jours sur 7.

Utilisation non conforme

Trois causes peuvent expliquer ces résultats déceptifs, de la construction à l’utilisation de l’immeuble. Lors de sa construction, la réalisation de celui-ci peut être « différente de la conception initiale », l’immeuble pouvant disposer de « technologies moins performantes que prévues ». La gestion de l’immeuble peut être également réduire sa performance, notamment au niveau du « passage à témoin » entre le constructeur et le gestionnaire-exploitant, parfois « mal maîtrisé », poursuit l’étude. Enfin, l’utilisation de l’immeuble peut être « différente de celle qui était prévue dans la convention d’utilisation décrite dans les simulations, en particulier la durée d’occupation de l’immeuble ».

La fiabilité de ces immeubles est importante, car ils sortent valorisés de telles certifications. En effet, « un immeuble de bureaux « vert » a tendance à se louer plus cher, à avoir un taux d’occupation plus élevé et un prix de revente plus fort qu’un immeuble « non vert » de caractéristiques comparables », indique l’expert.