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Mieux HabiterMieux Habitervendredi 9 novembre 2018 à 08h30

Habitat indigne: quelles différences entre un logement indécent, insalubre ou en péril?


Il existe plusieurs stades de dégradation des logements en France
Il existe plusieurs stades de dégradation des logements en France
Il existe plusieurs stades de dégradation des logements en France (©Alain Julien - AFP)

Après le drame de Marseille, la question de l'habitat dégradé est sur le devant de la scène. Mais du mauvais entretien à l'insalubrité, ce terme recouvre des réalités différentes.

(LaVieImmo.com) - L'existence de logements insalubres est "un immense fléau" qui "ne concerne pas que Marseille" a déclaré cette semaine Julien Denormandie, ministre du Logement, interrogé sur l'état de l'habitat dégradé ou dangereux après l'effondrement de plusieurs immeubles vétustes lundi dans le centre-ville de la cité phocéenne. Il a précisé avoir identifié ces derniers mois, avec les élus locaux et les services de l'État, "14 sites prioritaires" en France.

Mais qu'est-ce qu'un habitat dégradé? Le site de l'Adil, l'agence départementale d'information sur le logement, donne des premiers éléments de réponse. "Tout logement insalubre est indécent mais tout logement indécent n'est pas insalubre". Il existe différents degrés d'habitat dégradé. Ainsi, cela commence par un mauvais entretien. C'est le locataire qui est tenu à l'entretien courant du logement. Ensuite, l'Adil précise que les réparations locatives sont évidemment à la charge du locataire. Les grosses réparations, en revanche, sont à la charge du propriétaire, ainsi que celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou un cas de force majeure.

La notation d'habitat indigne

Viennent ensuite les problèmes de décence. C'est à partir de cette étape que se définit l'habitat indigne. La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 donne une définition légale de l'habitat indigne: "Constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé".

"La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité", précise l'Adil. Les litiges relatifs à la décence relèvent du tribunal d'instance. L'étape suivante dans la dégradation d'un logement est le manquement à l'hygiène et à la salubrité de l'habitat. "Dans le cadre de son pouvoir de police générale, le maire est tenu d'intervenir afin de veiller à la sécurité de sa commune et au respect du Règlement Sanitaire Départemental", explique l'Adil.

L'Adil donne des exemples de critères indécence. L'agence cite des garde-corps descellés, des fils électriques dénudés, la présence d'infiltration d'eau, l'éclairement naturel insuffisant, les fenêtres qui ne s'ouvrent pas sur l'extérieur, l'absence d'évier, quand la pression et le débit d'eau sont insuffisants, lorsqu'il n'y a pas de séparation entre les WC et la cuisine, quand la superficie fait moins de 9m² avec une hauteur sous le plafond de 2,2 mètres, …

Le péril et l'insalubrité

La dernière étape de l'habitat dégradé est le péril et le logement insalubre. Les immeubles menaçant de tomber en ruines relèvent de la police du maire. "La procédure de péril concerne tout élément bâti (murs, immeuble occupé ou non, partie d'immeuble) et les désordres constatés doivent porter atteinte à la solidité de l'édifice, ou de certains de ses éléments, intérieurs ou extérieurs, et créer un risque pour la sécurité des occupants et/ou du public", note l'Adil. L'agence cite la menace d'effondrement de mur, de plancher, de balcon, …

Et l'agence précise: "La lutte contre l'habitat insalubre est une compétence du préfet. La notion d'insalubrité concerne des menaces pour la santé causées par l'indignité de l'habitat". Elle cite comme exemple d'insalubrité la mauvaise qualité ou la dégradation des structures du bâtiment, le risque d'incendie à cause des équipements électriques ou du gaz, la présence de plomb, les effractions au règlement sanitaire départemental.

Diane Lacaze - ©2018 LaVieImmo

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