Petites surfaces pour investisseurs à Grigny (91)

Cette commune de l'Essonne propose un large panel de biens à des prix abordables, dans un contexte de marché locatif dynamique.

Depuis sa construction, dans les années 1970, le complexe immobilier de Grigny II a toujours été moins cher que celui des communes alentour », constate Chantal Bardonneau, de CPH Immobilier. De plus, la réputation de la commune souffre de la proximité de la barre d'HLM de la Grande-Borne, pourtant distante de 3 kilomètres. A tort. Même si les tours de Grigny II peuvent paraître peu engageantes de l'extérieur, la plupart ont été rénovées à l'intérieur, grâce aux subventions de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah).

Charges élevées

« Dans l'ensemble, les copropriétés sont plutôt bien tenues, décrit Chantal Bardonneau. La mise en conformité des ascenseurs a été faite, des interphones installés partout... » Et si les prix ont suivi l'évolution nationale, ils restent inférieurs à ceux pratiqués dans les villes voisines. Il y a moins d'un mois, un appartement de trois-pièces de 60 m2, situé au dixième étage d'une tour de quinze, s'est vendu 94 000 euros. Seul bémol, le montant des charges : 183 euros par mois.

« Les charges, qui peuvent atteindre 300 euros par mois, expliquent les tarifs bas de Grigny II », renchérit un agent immobilier basé à Ris-Orangis. Selon Chantal Bardonneau, « un studio de 21 m2 se négocie entre 50 000 et 58 000 euros, un studio double, de 70 000 à 74 000 euros. » Et le choix est large, les reventes alimentant en continu le marché. Les investisseurs cèdent en général leur bien au bout de dix ans, les primo-accédants dans un délai de trois à cinq ans.

Les tours les plus cotées sont celles situées avenue des Sablons, entre les numéros 16 et 24 et 15 et 21, et rue Lavoisier, aux numéros 4, 6 et 8. « Les biens y sont un peu mieux entretenus, explique Christian Benech, de l'Agence générale immobilière (Agim). Et mieux conçus : les studios doubles ont un balcon qui court tout du long, les superficies des appartements sont variées et la répartition entre les petites, moyennes et grandes surfaces bien équilibrée. » Près du square Surcouf, il y a au contraire trop de studios et de petites surfaces. La mairie est d'ailleurs en train d'en préempter quelques-uns pour aménager de plus grands appartements.

10 % de rentabilité

Grigny II présente également un marché locatif dynamique. La demande est très forte : toutes les agences enregistrent des listes d'attente. Elle s'explique entre autres par la présence d'une station de RER au pied des tours. « La rentabilité a longtemps été exceptionnelle : en 2000, elle dépassait 17 %. Aujourd'hui, elle reste intéressante : un studio acheté 50 000 euros peut se louer jusqu'à 450 euros par mois, soit une rentabilité proche de 10 %, indique Chantal Bardonneau. Le nombre de petits investisseurs a toujours été important à Grigny. » Visez les appartements occupés. Un studio se vend 50 000 euros, un quatre-pièces, 85 000 euros. Un cinq-pièces habité a trouvé récemment preneur pour 95 000 euros. Il est tout de même préférable de bien examiner les biens que l'on veut acheter. « Les loyers peuvent être très différents, notamment parce que les charges sont très variables en fonction des secteurs », prévient Christian Benech