Boom de l'investissement dans les résidences seniors

Les maisons de retraite médicalisées ont le vent en poupe. Au premier semestre 2016, le montant total investi dans les résidences seniors a atteint les 2,6 milliards d'euros en Europe. C'est 60% de plus que l'année dernière à la même époque, selon une étude du groupe de services immobiliers Savills. La France se positionne en tête des pays les plus actifs au premier semestre 2016 avec 878 millions d'euros investis, suivie par l'Allemagne (870 M€), le Royaume-Uni (244 M€), la Finlande (218 M€), le Pays-Bas (175 M€) et la Suède (116 M€).

Il faut dire que ce type d'investissement, qui consiste à acheter un lot en vue de le louer à un exploitant, procure de nombreux avantages comparé à l'immobilier locatif classique. Les maisons de retraite médicalisées "permettent d'abord de se diversifier tout en évitant la concurrence féroce régnant sur d'autres catégories d'actifs traditionnels", souligne Lydia Brissy, Directrice des études Europe chez Savills.

Par ailleurs, elles offrent une visibilité à long terme, notamment celle des changements démographiques, ajoute la dirigeante. Selon elle, la population européenne vieillissante, associée au type et au niveau de revenu des retraités du baby boom, explique le besoin grandissant d'établissements de santé offrant un vaste choix de services et d'aides. En 2025, plus de 20% des Européens seront âgés de 65 ans et plus, tandis que le nombre de personnes âgées de 85 ans et plus passerait de 14 millions actuellement à 19 millions en 2020, et à 40 millions en 2050.

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Gestion simplifiée, fiscalité attractive et rendement... en baisse

Autre argument, et pas des moindres, avancé par les professionnels : la gestion avec les locataires. L'immobilier géré d'une manière générale (Ehpad, logements étudiants, résidences de tourisme...) assure à l'investisseur le versement d'un loyer récurrent, "les contrats de bail étant généralement signés pour une première période comprise entre 10 et 12 ans", a déclaré sur BFM Business Benjamin Nicaise, président de la plate-forme dédiée à l'investissement immobilier Cerenicimo.

La fiscalité est également un critère important aux yeux du spécialiste. Alors que l'immobilier traditionnel est soumis à l'impôt sur les revenus fonciers, pouvant atteindre au global un taux de 45%, l'immobilier géré permet de récupérer la TVA sur l'investissement (soit 20% du prix de vente) et surtout d'amortir le bien, avec à la clé une exonération d'impôts sur 80% des revenus qu'il génère, a-t-il précisé.

Et puis il y a le rendement. La baisse persistante des taux d'intérêt conduit naturellement les investisseurs particuliers, mais également institutionnels, à chercher des alternatives aux placements financiers sans risque. De ce fait, "on constate un engouement pour l'immobilier géré, notamment en raison du rendement qui est offert", ajoute M. Nicaise. Il serait, selon lui, au moins deux fois plus élevé que celui réalisé dans le cadre d'une location traditionnelle.

Reste que, d'après Savills, cet intérêt croissant de la part des investisseurs a entraîné une pression à la baisse sur le rendement prime des maisons de retraite médicalisées, qui oscille actuellement de 4,4 à 7,5% selon le pays, l'emplacement et la qualité des actifs. Ce taux devrait continuer à baisser sur les douze prochains mois, en raison de la concurrence accrue pour ce type d'actifs, conclut l'étude. Mais qu'on se rassure, il y a encore de la marge par rapport aux livrets d'épargne classiques tel que le Livret A, qui ne rapporte lui que 0,75% par an...

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