Ces millions d'euros perdus par les propriétaires qui oublient d'augmenter les loyers

C'est un oubli qui peut finir par coûter cher aux propriétaires bailleurs. Car contrairement à ce qu'on pourrait penser, nombre d'entre eux ne pensent pas à augmenter systématiquement les loyers à la date anniversaire du bail. Chaque année, cela représenterait ainsi 195 millions d'euros de manque à gagner pour eux… et autant d'argent économisé pour les locataires. Pour chaque propriétaire, cela correspond à une perte de 136 euros par an en moyenne, selon une étude réalisée par Smartloc et que vous dévoile en avant-première BFM Lavieimmo.

Comment le site spécialisé dans l'accompagnement des bailleurs arrive-t-il à ce chiffre ? Smartloc a scruté à la loupe 11.000 baux hébergés via sa plateforme et pour lesquels il dispose d'informations précises sur la date de dernière indexation. Depuis la loi Alur de 2014, les bailleurs doivent en effet indiquer le dernier loyer mensuel de l'ancien bail, la date de versement du dernier loyer ainsi que sa date de dernière indexation. Des informations obligatoires sauf si le dernier loyer date de plus de 18 mois ou qu'il s'agit d'une première location.

Un propriétaire sur deux n'indexe pas les loyers

Sur cet échantillon de 11.000 baux, 52% des propriétaires avaient indexé le loyer depuis moins de 18 mois à la signature du nouveau bail. Mais 36% avaient indexé le loyer depuis plus de 18 mois à la signature du nouveau bail et 12% avaient indiqué n'avoir jamais indexé le loyer de l'ancien bail. Soit au total 48% des bailleurs qui n'indexent pas leurs loyers. "Même si en théorie l'indexation doit se faire chaque année, nous avons retenu un seuil plus large de 18 mois. Les propriétaires ont en effet tendance à ne pas indexer le loyer d'un locataire ayant donné son congé, et la recherche d'un nouveau locataire peut parfois prendre plusieurs semaines", explique Smartloc.

Le site a ensuite extrapolé ces données sur l'ensemble de la France pour les bailleurs particuliers gérant en direct leur bien (la moitié des 6 millions de logements du parc locatif privé). Smartloc est parti de l'hypothèse (que certains jugeront optimistes) que tous les biens gérés par des professionnels voyaient leur loyer indexé automatiquement. Sur les autres, il a appliqué ce taux de 48% de non indexation. Pour ces bailleurs, le site a ensuite calculé ce coût, avec un loyer moyen de 8.000 euros par an (660 euros par mois) qui n'a pas été relevé de 1,7% cette année (comme l'autorise le dernier indice de référence des loyers). C'est ainsi que Smartloc obtient 136 euros de pertes par an côté bailleur. Soit à l'échelle de la France une perte annuelle de 195 millions d'euros pour les propriétaires qui gèrent leur bien en direct. Smartloc fait ici l'hypothèse que l'IRL se maintienne à ce niveau sur l'ensemble de l'année puisque l'évolution de l'IRL à appliquer dépend de la date de révision prévue dans le bail ou, à défaut, de la date de signature du bail.

Or, comme les propriétaires n'ont pas le droit de se rattraper par la suite, en réindexant rétrospectivement le loyer, cette perte se cumulera au fil des années… Pour rappel, l'indice de référence des loyers (IRL), calculé en fonction l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, a progressé de 1,74% sur un an au dernier trimestre. Il fixe les plafonds pour les augmentations de loyers (en cours de bail, et à la relocation sous certaines conditions) qui ne peuvent donc pas augmenter plus rapidement. Encore faut-il s'en servir.

>> Notre simulateur pour calculer l'augmentation du loyer