Chute du pouvoir d'achat des propriétaires bailleurs

Il ne fait pas toujours bon être propriétaire. Pour sa grand-messe annuelle, ce matin à Paris, l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) a dressé un constat inquiétant. Selon elle, les bailleurs ont perdu entre 9,1 et 10,1 % de pouvoir d’achat en 2009, par rapport à 2008. Une estimation qui « demande bien sûr des ajustements suivant les secteurs géographiques et les catégories d’investissements, mais [qui] correspond à une réalité globale », peut-on lire dans l’édition 2010 du Livre Blanc de l’Union.

Une semaine de loyer par an

Les raisons de cette compression de pouvoir d’achat sont multiples. L’UNPI en recense cinq, à commencer par la hausse de la vacance locative. L’étude Clameur* dévoilée le 1er septembre dernier, fait état d’une augmentation rapide de cette vacance, qui a progressé de 6,1 % depuis le début de l’année 2010, et de 13,7 % depuis 2008. L’UNPI évalue à « au moins 5 % » la baisse de pouvoir d’achat résultant de cette dégradation. « Autrement dit, lorsqu’un logement se trouve vacant pour une période complémentaire de 15 jours, cela diminue automatiquement de 4,1 % le revenu du bailleur, sans bénéfice pour le locataire ». Lors de la présentation du baromètre Clameur, l’économiste Michel Mouillart avait pour sa part indiqué que la hausse de la vacance représentait une perte de recettes locative équivalente à « une semaine de loyer par an pour l’ensemble du parc » en France.

Moins significative, mais loin d’être négligeable, la hausse des taxes foncières arrive deuxième au classement dressé par l’UNPI. « L’évolution des taxes foncières est supérieure à celle des loyers », explique le Livre Blanc, qui estime qu’elle a amputé de « 1 à 2 % » le pouvoir d’achat des bailleurs l’année dernière. Vient ensuite la création du Revenu de solidarité active (RSA), fin 2008, financé en partie par une imposition des revenus du patrimoine, notamment foncier. Selon l’UNPI, elle s’est traduite par une baisse de 1,1 % du pouvoir d’achat des propriétaires. Quant à l’obligation de faire diagnostiquer la performance énergétique des logements mis en location, ou leur exposition au plomb, entre autres, son coût en termes de pouvoir d’achat est évalué entre 0,5 à 1 % pour l’année 2009. L’UNPI aborde enfin la question des loyers, qui ont progressé de 0,6 % en 2010 toujours selon Clameur, quand l’inflation, elle, a progressé de 1,6 %.

Montée ininterrompue d’exigences

« Il ne s’agit là que des principaux facteurs d’évolution, mais ont peut en évoquer d’autres qui ne manqueront pas d’influer à la baisse [sur) le puvoir d’achat des propriétaires », poursuit l’Union. En vrac : les travaux issus du Grenelle de l’Environnement, la future installation des détecteurs de fumée dans les logements ou la poursuite du programme de rénovation des ascenseurs. « On observe une montée à ce jour ininterrompue des exigences de qualité et de sécurité des bâtiments, par l’adjonction de contraintes normatives, résume Jean Perrin, président de l’UNPI. Mais il vient un moment où l’équilibre entre ce qui est imposé aux propriétaires ou aux occupants des immeubles et leur capacité contributive est rompu. Si bon an, mal an, ces contraintes ont pu être absorbées dans une société qui restait en croissance, on peut se demander si elles vont continuer à pouvoir l’être dans un contexte où la croissance est durablement en panne », s’interroge le dirigeant.

*Du nom de l’association Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux, dirigée depuis le mois de juin par Jean Perrin, président de l’UNPI. Le baromètre Clameur compile des données collectées auprès de vingt-cinq contributeurs, réseaux immobiliers, spécialistes des petites annonces ou professionnels de la gestion locative