Comment les investisseurs locatifs peuvent bénéficier des aides Action Coeur de Ville

BFM Immo : Comment fonctionne Action Cœur de Ville et avec quels objectifs?

Vera Lizarzaburu : Action Cœur de Ville est un programme national multi-partenarial qui vise à accompagner les Maires de 222 villes moyennes en France dans la mise en œuvre de projets globaux de revitalisation de leur centre villes. Pour ce faire, plusieurs partenaires financiers sont mobilisés aux cotés de l’Etat dont la Banque des Territoires qui intervient sur la partie commerces et activité, l’Anah et Action Logement sur la partie habitat.

L’objectif visé est de créer les conditions d’une nouvelle dynamique dans ces centres-villes, de ramener de l’activité, de l’emploi et de faire revenir des habitants. Pour mener à bien cette mission sur le volet logement, Action Logement mobilise 1,5 milliard d’euros sur la durée du programme.

En quoi consistent les dispositifs que vous proposez?

Pour beaucoup, Action Logement est synonyme de financement du logement social, mais pas uniquement! Ce sont certes nos clients historiques mais dans le cadre du programme Action Cœur de ville, Action Logement a mis en place un financement ad hoc, sous forme de prêts à taux très bas et de subventions, pour inciter aussi les investisseurs privés (en nom propre, sous forme de société civile immobilière ou d’association) à rénover du bâti ancien pour remettre sur le marché locatif des logements rénovés et attractif.

Ces interventions sur bâti ancien de plein centre-ville constituent souvent des chantiers couteux et complexes (en périmètre monument historique, accès et mise en place du chantier contraints…) qui peinent à trouver une rentabilité satisfaisante pour les investisseurs.

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Quels sont les biens qui entrent dans ce cadre et quelles sont les démarches à suivre?

Concrètement, si j’envisage d’acquérir ou si je dispose d’un immeuble entier en Cœur de Ville (liste des villes concernées ici, NDLR) nécessitant d’y faire des travaux conséquents pour le louer ensuite, je peux m’adresser directement à ma mairie ou à Action Logement pour vérifier mon éligibilité à ces financements ACV. On peut être propriétaire du bien (une maison ou un immeuble d’habitations - un commerce indépendant peut être situé au rez-de-chaussée) depuis longtemps déjà. Mais il ne faut pas avoir démarré les travaux avant de formuler sa demande de financement car alors ils ne pourront être accompagnés. Il faut pouvoir dans un premier temps présenter les diagnostics du bien, les rénovations envisagées détaillées et chiffrées ainsi que les typologies de logements envisagées.

Si je le souhaite, je peux demander à bénéficier d’une assistance à maîtrise d’ouvrage: cette aide gratuite me permet de disposer d’un accompagnement personnalisé pour le financement du projet, sa réflexion (il faut que le projet soit cohérent avec les besoins en logements identifiés par la ville et Action Logement) et le contrôle des travaux. Le montant des aides couvre les travaux et est variable selon la zone d’intervention et le projet mais il peut monter jusqu’à 1.000€/m² (voire exceptionnellement 1.500€ s’il y a une façade classée par exemple) avec une quotité de financement moyen de 30% de subvention.

Quelles sont les contreparties à ces aides?

En échange de ce prêt et de cette subvention, je dois m’engager à louer mon bien à titre de résidence principale pendant 9 ans avec des loyers plafonnés sur 75% d’entre eux (selon le conventionnement Anah du très social à l’intermédiaire), le reste relevant du niveau de loyer libre. En outre, Action Logement réserve 75% des logements financé dans le parc privé. Concrètement, le propriétaire du bien en reste le bailleur gestionnaire mais pour les logements mis à disposition d’Action Logement dans ce cadre, il devra choisir ces locataires parmi des candidats, salariés, proposés par Action Logement.

Quels avantages pour l’investisseur ?

Pour l’investisseur, l’avantage est le montant des aides, notamment en subvention, et un accompagnement pas à pas pour mener un projet ambitieux d’un point de vue environnemental et architectural. Il s’agit pour lui de se constituer un patrimoine à long terme, d’investir utile sur des villes en renouveau et de pouvoir aussi en jouir pleinement au bout de 9 ans. Cela permet d’entretenir et de réhabiliter l’habitat existant pour en faire bénéficier les habitants d’une ville et contribuer à sa redynamisation. Par ailleurs avec la loi Climat qui arrive et va être plus exigeante sur la performance énergétique des bâtiments avec les propriétaires bailleurs, ce type de financement représente une aide conséquente pour se saisir du problème à bras le corps.

Autres avantages pour l’investisseur, ces financements sont cumulables avec des dispositifs de défiscalisation comme le dispositif Denormandie ou le déficit foncier, mais aussi avec les subventions Anah éligibles et d’autres aides d’Action Logement comme la garantie Visale contre les loyers impayés et le pack sécurisation Louer pour l’Emploi.

Pouvez-vous nous donner un cas pratique?

Prenons l’exemple d’une opération d’acquisition/amélioration d’un immeuble de 6 logements totalement dégradé dans le centre-ville de Roanne, un marché semi-tendu (zone B2). La surface habitable du bâtiment est de 280 m².

Le coût du projet se répartit comme suit :
- Acquisition : 150.000€
- Frais de notaire : 12.000€
- Coût des travaux : 300.000€
- Frais de maîtrise d’œuvre : 10.000€ (Architecte)
- Total coûts : 472.000€

Le plan de financement de l’investisseur est le suivant :
- Prêt bancaire sur 20 ans au taux de 1,50% : 170.000€
- Financement Action Cœur de Ville : 280.000€ (Maximum finançable 100€/m² de surface habitable) dont une subvention (140.000€) et un prêt sur 20 ans au taux de 0,25% (140.000€)
- Apport : 22.000€
- Total financements : 472.000€

Un financement complémentaire de la part de l’Anah en subvention est possible.

Et voici l'opération en résumé :
- Prix m² moyen dans la ville : 1.150€/m²
- Prix de revient/m² de l’immeuble : 1.686€/m²
- Prix de revient/m² de l’immeuble avec subvention Action Cœur de Ville : 1.185€/m²
- Loyers perçus brut de charges et d’impôt : 8,50€/m² * 280m² = 2.380€/mois
- Échéances prêt bancaire : 821,33€/mois
- Échéances prêt Action Cœur de Ville : 598,10€/mois
- Soit un différentiel positif locatif de 960,57€/mois (=2.380€ - 821,33€ - 598,10€)
- Rendement Brut : 6% hors impact fiscal

Il reste encore des leviers fiscaux pouvant être actionnés, à savoir le déficit foncier, la loi Denormandie ou encore la loi Malraux.