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PlacementPlacementvendredi 27 janvier 2017 à 17h56

Investir dans une cave parisienne peut rapporter plus de 10% par an


Le juteux business des caves parisiennes
Le juteux business des caves parisiennes
Le juteux business des caves parisiennes (©DR)

Le rendement brut d'une cave parisienne peut dépasser les 10% par an, selon le site JeStocke.com, qui constate une forte demande pour ce type de bien dans la capitale.

(LaVieImmo.com) - Un rendement de plus de 10% par an, soit plus de dix fois celui du Livret A. C'est ce que peut rapporter la location d'une cave dans certains quartiers de Paris, à en croire une étude du site JeStocke.com. Contrairement à un investissement immobilier "classique" (studio ou appartement), l'achat d'une cave n'est pas réservé qu'aux ménages les plus aisés. "Il faut compter entre 1.000 et 3.000 euros par mètre carré en fonction de la localisation, de l’accessibilité et de son état", affirme le spécialiste du garde-meuble.

Une aubaine pour les investisseurs alors que les prix des logements se remettent à flamber dans la capitale, atteignant plus de 8.300 euros/m² en moyenne, et que les rendements bruts (hors impôt et charges) ne dépassent pas les 4% par an selon les données des notaires. C'est sans compter l'encadrement des loyers, dispositif en vigueur depuis août 2015, qui érode encore un peu plus la rentabilité.

Des caves de plus en plus convoitées

Le jeu en vaut la chandelle. Comme le montre la carte ci-dessus, les rendements bruts varient entre 3 et plus de 10% selon les arrondissements. Comment expliquer des taux aussi élevés? Chez JeStocke.com, la demande de location de cave a doublé l’année dernière, "ce type de biens est de plus en plus convoité", indique sa fondatrice Laure Courty à BFM Business. Selon la dirigeante, les Parisiens ont besoin d’une pièce en plus pour stocker leurs affaires à l’occasion d’un déménagement, d’un voyage à l’étranger pour étudier ou de travaux dans leur futur logement.

Cette forte demande fait logiquement grimper les loyers des caves, notamment dans les quartiers les plus demandés, c’est-à-dire là où les locataires n’ont aucun mal pour se garer et décharger leurs meubles. C’est le cas du 7e arrondissement, qui affiche un prix au mètre carré dépassant les 20 euros par mois, mais également du 12e où un mètre carré de cave se loue en moyenne à 23 euros! Soit quasiment le prix d’un m² de surface habitable dans la capitale (25 euros). Prix d'achat raisonnable, loyers élevés dans certains quartiers... tous les ingrédients sont réunis pour que la rentabilité soit au rendez-vous.

Les arrondissements du centre plus rentables

Globalement, on peut espérer obtenir entre 8 et 10% de rendement dans certains arrondissements du centre (2e, 3e, 4e ou 7e), alors que le taux ne dépassera pas les 5% dans le 16e, un quartier moins dynamique. "La population y est plus vieillissante, donc moins encline à utiliser notre site qui séduit surtout les moins de 40 ans", précise Laure Courty.

Autre atout négligeable: il est beaucoup moins risqué d’investir dans une cave que dans un studio. "On aura pas les ennuis du locatif car la législation n’est pas la même, on fait rarement des travaux dans une cave et le bien a peu de chance d’être dégradé par son locataire", explique la fondatrice, qui souligne également le faible taux de vacance étant donné l’importance de la demande. En effet, dans certains arrondissements (7e), le taux d’utilisation du parc de caves atteint les 98%. À noter enfin que les modalités de résiliation du bail sont plus souples qu'un contrat de location d'habitation, et que les frais de notaires sont limités à 10% de la valeur du bien pour les petites transactions immobilières de quelques milliers d'euros.

Pour conclure, "si j’avais 100.000 euros à placer, je préférerais investir dans une dizaine de caves plutôt que dans un studio", résume Laure Courty. D'autant que le taux de rotation des locataires n'est pas aussi important qu'on pourrait le croire. "Nous nous sommes rendus compte que les locataires restaient plus longtemps que les 3 ou 4 mois annoncés lors de leur réservation. Du coup, le taux de renouvellement du bail est énorme, autour de 80%".

Comment trouver une cave où investir ? Peut-on louer sa cave ?

Aujourd'hui, 65% des appartements sont vendus avec une cave. Mais il est possible de dénicher des caves indépendantes "via les sites de petites annonces entre particuliers, par le bouche à oreille ou sur des plateformes de vente aux enchères", indique JeStocke.com.

Le propriétaire d'un logement disposant d'une cave peut aussi louer cette dernière "tant qu'elle lui appartient", précise Rachid Laaraj, directeur général du courtier en syndic Syneval. "Il suffit de consulter le règlement de copropriété où figure la liste de l'ensemble des lots. Pour pouvoir la louer, celle-ci doit être mentionnée en tant que lot secondaire, ce qui est le cas la plupart du temps".

Autre subtilité, le propriétaire est en droit de demander la régularisation des charges locatives au titre des dépenses de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble (électricité essentiellement), mais uniquement si la cave est considérée comme un lot spécifique, c'est-à-dire non rattachée au lot principal, ajoute le dirigeant.

Julien Mouret - ©2019 LaVieImmo

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