Investissement locatif: quelles sont les villes les plus rentables en Ile-de-France?

SeLoger donne les clés pour investir malin en Ile-de-France. Acheter un bien pour le louer est devenu la solution pour tous les Franciliens qui ne peuvent pas devenir propriétaires de leur résidence principale. Encore faut-il savoir où investir et comment: un studio, un 2 pièces ou plus grand encore? Faut-il le louer vide ou meublé? En fonction de la situation géographique et de la typologie du bien, un investissement ne rapportera pas nécessairement la même chose. Le site de petites annonces a réalisé un comparatif détaillé pour BFM Immo et BFM Paris.

Tout d'abord, SeLoger a regardé les rentabilités moyennes qu'offrent quelques-unes des villes les plus peuplées d’Ile-de-France. Ainsi, en tête se trouvent Aulnay-Sous-Bois avec 8% de rendement annuel, Drancy avec 7,7%, Cergy avec 7% et Argenteuil avec 6,8%. Et toujours au-delà de 6% : Aubervilliers (6,5%) et Vitry sur Seine (6%). À L'inverse les villes qui affichent les plus faibles rentabilités sont Neuilly-sur-Seine (3%), Paris (3,5%), et Boulogne Billancourt (3,6%). Sous les 4% de rendement annuel se trouvent Levallois-Perret (3,7%), Versailles (3,7%) et Issy-Les-Moulineaux (3,9%).

Le rendement c'est un premier élément clé pour investir mais ce n'est pas le seul. Car il s'agit d'un rendement théorique, s'il n'y a pas de vacance. Il faut en effet que le bien dans lequel on investit corresponde à la demande locale. L'enjeu, pour les propriétaires bailleurs, est donc d'éviter la vacance locative. Autrement dit l'absence de locataire et donc de loyer. SeLoger nous apporte des éléments extrêmement précieux sur ce point. Le site a déterminé quels biens se louent le plus vite dans les huit départements d’Ile-de-France.

>> Investissement locatif : téléchargez le guide de la Loi Pinel sur BFM Immo

C'est dans les Hauts-de-Seine que se trouve le record. Il faut seulement 13 jours pour trouver un locataire pour un studio vide, 17 jours s'il est meublé. Ensuite vient Paris où il faut compter 15 jours pour un 3 pièces vides et 16 jours un studio meublé. Dans le Val-de-Marne, ce sont les 3 pièces meublés qui partent le plus vite et à fortiori s'il s'agit de maisons (18 jours). Dans le Val d'Oise mieux vaut miser sur les studios vides (20 jours) et en Seine-Saint-Denis les grandes maisons de plus de 4 pièces (21 jours).

Enfin, la différence entre vide et meublé a un réel impact sur la rentabilité de l'investissement. Il y a des départements d’Ile-de-France où la différence des loyers entre la location vide et meublée est considérable. C'est le cas à Paris par exemple. Il est possible de louer un bien 15% plus cher s'il est meublé. SeLoger affirme qu'il est possible d'encaisser près de 2 mois de loyers supplémentaires par an par rapport au même bien loué vide. En Seine-et-Marne, il y a 11% d'écart entre le vide et le meublé, soit à la clé près d'un mois et demi de loyers de plus par an en optant pour le meublé.

Il faut compter entre 15 jours et un mois de loyers supplémentaires dans les Hauts-de-Seine, dans l'Essonne et dans les Yvelines. En revanche les gains sont quasi nuls dans le Val-de-Marne, le Val d'Oise et en Seine-Saint-Denis. Ici autant rester sur de la location vide et ne pas s'embêter avec l'ameublement et les règles inhérentes au statut du meublé. A moins d'y trouver un avantage en termes de fiscalité.