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PlacementPlacementmercredi 15 novembre 2017 à 17h38

L'outil anti-IFI : la SCPI en démembrement temporaire de propriété


Se constituer de l'épargne immobilière reste toujours aussi avantageux
Se constituer de l'épargne immobilière reste toujours aussi avantageux
Se constituer de l’épargne immobilière reste toujours aussi avantageux (©Centrale des SCPI)

Peur de payer des sommes astronomiques à cause de votre important patrimoine immobilier ? Envie de placer votre capital sans subir aucune fiscalité ? Nous avons la solution pour vous… !

(LaVieImmo.com) - L’année 2018 s’annonce mouvementée pour les investisseurs dans l’immobilier. En plus de l’augmentation des prélèvements sociaux, qui passent de 15,5% à 17,2% au 1er janvier 2018, la nouvelle loi de finance prévoit également la suppression de l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et la mise en place de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Une des mesures phares du programme d’Emmanuel Macron, l’IFI doit conserver le même seuil et le même barème que l’ISF, la seule différence : ce nouvel impôt se limitera aux actifs immobiliers. Immobilier physique, parts de SCI, actions de foncières cotées, SCPI et OPCI seront donc tous soumis à l’IFI.

Bousculés par cette nouvelle loi de finance, les épargnants doivent remanier l’allocation de leur patrimoine. Les conseillers en gestion de patrimoine y voient clair : se constituer de l’épargne immobilière reste toujours aussi avantageux, mais il faut s’adapter à la nouvelle politique et investir en immobilier de manière astucieuse.

Quelle solution pour abaisser le montant de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Certains actifs immobiliers, comme les SCPI peuvent être acquis en démembrement temporaire de propriété, un montage fiscal qui permet d’exclure le patrimoine immobilier de l’assiette taxable et donc de ne pas alourdir la fiscalité du contribuable. Cette solution qui permet de développer son patrimoine immobilier sans subir les nouvelles contraintes fiscales, est particulièrement avantageuse pour les personnes lourdement imposées, que ce soit à l’impôt sur le revenu ou bien à l’IFI.

Le principe du démembrement temporaire de propriété :

Estimez votre bien
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Type de bien :

Le démembrement temporaire de propriété consiste en un partage des droits de propriété, la nue-propriété et l’usufruit, entre deux personnes. Dans le cas de SCPI, la stratégie du contribuable lourdement imposé est d’acquérir la nue-propriété des parts de SCPI pendant qu’une autre personne, physique ou morale, achète l’usufruit.

En contrepartie le nu-propriétaire bénéficie d’une décote sur le prix de part, pouvant aller de 17% jusqu’à 24% en fonction des SCPI et de la durée du démembrement. Cette dernière est généralement comprise entre 5 à 10 ans.

Le nu-propriétaire, profitant des prix décotés, peut ainsi acquérir davantage de parts de SCPI pour la somme investie. Le gain est double : plus de loyers et plus de capital au terme du démembrement temporaire de propriété. A la fin du démembrement temporaire de propriété, deux stratégies sont ainsi envisageables : profiter des loyers à vie ou bien revendre les parts avec un objectif de plus-value.

Le démembrement temporaire de propriété permet aux épargnants de profiter des performances exceptionnelles des SCPI, pouvant aller jusqu’à 6% net, et de se constituer une rente future sûre, sans alourdir leur fiscalité.

Quelles SCPI choisir en cas de démembrement temporaire de propriété ?

Le choix des SCPI en démembrement temporaire de propriété ne se fait pas uniquement par rapport au rendement. « Il est primordial de connaître la situation familiale, fiscale et patrimoniale du client et de la prendre en compte afin de lui proposer la solution optimale. Il existe aujourd’hui 178 SCPI, nous pouvons choisir la meilleure pour chaque profil d’investisseur » nous répond Mme Véronique Baron, une des trois associés fondateurs de La Centrale des SCPI. « En cas de démembrement temporaire de propriété, nous devons également considérer la clé de répartition, qui est plus ou moins importante en fonction des SCPI. »

« Grâce à la décote, l’investisseur est doublement gagnant. Au terme des 5 années de démembrement, les loyers générés par la location et la valeur du patrimoine seront plus importants, comparés à l’achat en pleine propriété » rajoute M Grégorie Moulinier, un autre associé fondateur de La Centrale des SCPI.

Le démembrement temporaire de propriété : un montage fiscal adapté à tous les épargnants

Pour les personnes très fiscalisées, le démembrement temporaire de propriété représente une opportunité en or car il permet de faire grandir le patrimoine immobilier et ne pas alourdir la fiscalité.

Mais le démembrement temporaire de propriété ne s’adresse pas seulement aux personnes soumises à l’IFI. En additionnant les prélèvements sociaux de 17.2% et sa tranche marginale d’imposition, une personne fiscalisée à 30% donne quasiment la moitié aux impôts. Le démembrement temporaire de propriété est donc tout à fait adapté à ce type de profil car il permet de se constituer un patrimoine immobilier sans impact fiscal.

« Le démembrement temporaire de propriété s’adresse à tous les profils, plus ou moins fiscalisés. L’objectif est de se constituer une rente future, pour sa retraite ou pour les études des enfants, sans en subir les contraintes fiscales aujourd’hui » précise M Lionel Benhamou, le troisième associé fondateur de La Centrale des SCPI.

En raison de nombreuses réformes du président Emmanuel Macron, c’est notamment l’insécurité liée la retraite qui motive les épargnants à investir dans le cadre ce de montage fiscal. A l’époque actuelle de taux bas où les supports tels que l’assurance-vie et les livrets bancaires n’apportent plus beaucoup, l’investissement immobilier en parts de SCPI reste une solution optimale.

Un investissement immobilier est un projet qui se prépare. Faites-vous accompagner par un professionnel ! Il existe aujourd’hui plusieurs plateformes distributrices de SCPI en ligne, telles que Direct SCPI ou La Centrale des SCPI.

L’avantage de passer par une de ces structures ? Un conseil indépendant et un grand choix de SCPI. En effet, ces structures possèdent dans leurs catalogues toutes les SCPI du marché, ce qui vous permet de composer votre panier à un seul endroit.

En résumé, tout comme les courtiers en prêts immobiliers ou en assurances, les courtiers en SCPI vous conseillent et vous accompagnent dans toutes les démarches ! N’hésitez pas à faire appel à un professionnel !

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