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PlacementPlacementvendredi 16 décembre 2016 à 14h05

Le contrat Monetivia, mieux qu'une vente en viager ?


Monetivia propose une solution alternative au viager
Monetivia propose une solution alternative au viager
Monetivia propose une solution alternative au viager (©Wikimedia)

La société Monetivia vient de lancer un nouveau concept directement inspiré de la vente en viager qui permet aux personnes âgées de "monétiser" leur logement tout en continuant à l'occuper. Un dispositif également avantageux pour les investisseurs qui bénéficient d'une décote sur le prix du bien.

(LaVieImmo.com) - Une start-up spécialisée dans l'immobilier et la gestion d'actifs vient de lancer une solution qu'elle juge bien plus intéressante que la vente en viager, qui concerne à peine 1 transaction immobilière sur 100 chaque année en France sur le marché de l'ancien. Le principe de ce nouveau concept destiné aux seniors? Le démembrement de propriété temporaire avec contrat de rente future. Derrière ces termes un peu complexes se cache en réalité un dispositif facile à comprendre, et surtout très avantageux pour les vendeurs comme pour les investisseurs.

La solution de Monetivia permet à une personne âgée déjà propriétaire de sa résidence principale de céder son bien en nue-propriété et de disposer immédiatement de liquidités importantes, tout en conservant le droit d'y habiter à vie. Concrètement, l'acheteur reverse au vendeur entre 50 et 70% de la valeur du bien, contre seulement 20% dans le cadre d'une vente en viager. De quoi redonner le sourire aux ménages qui veulent, par exemple, aider leurs proches à financer un projet immobilier, ou encore se constituer un complément pour la retraite.

Le démembrement de propriété, dont le principe est inscrit dans le Code Civil, consiste à séparer en deux la pleine propriété d'un bien, en distinguant "la nue-propriété", c'est-à-dire la propriété du bien dont le titulaire n'a pas la jouissance, de "l'usufruit", qui est le droit d’usage du bien (usus) et les bénéfices qui lui sont liés (fructus). Dans le schéma proposé par Monetivia, le vendeur conserve un usufruit d'une durée contractuelle longue, comprise entre 10 et 20 ans. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une décote sur le prix d'acquisition.

Trois cas de figure

On distingue cependant plusieurs cas de figure:

Estimez votre bien
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Type de bien :

> Si le vendeur est encore en bonne santé à l'issue de cette période, il peut continuer à habiter dans sa maison ou son appartement grâce au droit d'occupation, sans avoir à verser de loyer. De son côté, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans pouvoir y habiter, mais va être indemnisé par le vendeur via une assurance (conclue auprès d'Allianz) à laquelle ce dernier aura souscrit au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire, pour un coût d’environ 3% de la valeur du bien.

> Si l’ancien propriétaire décide de quitter le logement pour vivre dans une maison médicalisée ou auprès de ses enfants, c’est lui qui bénéficiera de l’assurance et touchera la rente versée par l’assureur.

> Le vendeur vit moins longtemps que la durée d'usufruit prévue. Dans ce cas, l’acquéreur versera aux héritiers une somme complémentaire fixée à l'avance. "Grâce à ce mécanisme, vous êtes certains, avec vos héritiers, de percevoir dans tous les cas au minimum 95% de la valeur de votre bien", promet Monetivia.

Quels avantages pour les investisseurs?

Cette solution s'adresse principalement à des investisseurs aisés déjà propriétaires de leur résidence principale, qui souhaitent avant tout capitaliser, reconnaît Monetivia. Car il faut savoir qu'ils ne percevront aucun revenu foncier pendant toute la durée de l'opération. Cependant, les avantages d'une transaction immobilière reposant sur le principe du démembrement temporaire sont nombreux. Tout d'abord, l'acheteur bénéficie d'une décote sur le prix du bien, qui augmente avec le temps, et aura alors tout intérêt à ce que le vendeur soit en bonne santé tout au long du processus, afin d'éviter de verser aux héritiers un éventuel complément de prix en cas de décès prématuré.

D'après Monetivia, ce contrat offre également une certaine sérénité. Tout d'abord, l'acheteur n'est exposé à aucun des risques que présente un investissement locatif classique (gestion, vacance locative, impayés...) et ne sera pas taxé sur ses revenus fonciers, inexistants en l'absence de loyers perçus. Ensuite le souscripteur est gagnant en matière d'imposition sur les plus-values: quand le bien est revendu à terme en pleine propriété, le prix de revient pris en compte pour le calcul des plus-values est la valeur de la pleine propriété lors de l’acquisition et non pas celle de la simple nue-propriété. Il a en outre la possibilité de faire des économies sur les droits de mutation (injustement appelés "frais de notaire"), ceux-ci étant calculés exclusivement sur la valeur de la nue-propriété et de l’éventuel complément de prix. Enfin, la taxe foncière et les charges de copropriété sont payées par l’usufruitier (hormis les gros travaux).

Voilà donc ce que propose Monetivia. Reste que cette solution vise les ménages plus fortunés, en quête d'un capital dans la durée. Les investisseurs ayant une vision plus court-termiste privilégieront peut-être l'immobilier locatif classique, qui procure dans certaines grandes villes françaises des rendements bruts pouvant dépasser 9% par an. C'est le cas à Mulhouse, Limoges ou Saint-Étienne... À noter aussi que certains dispositifs comme le Pinel permettent de bénéficier de réductions d'impôt lors de l'achat d'un logement neuf. Une récente étude a d'ailleurs dressé une liste des communes où il est le plus intéressant d'investir.

Julien Mouret - ©2017 LaVieImmo
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