Pinel, APL, LMNP… Les pistes chocs du rapport CAP 22 sur l'immobilier

Coincée entre la victoire des Bleus en Coupe du monde de football et l'affaire Benalla, la publication par le syndicat Solidaires Finances publiques du rapport CAP 22 le 20 juillet dernier est passée pratiquement inaperçue. A ce stade, personne ne sait quelles mesures seront piochées par le gouvernement dans ce vaste catalogue de réformes qui doivent permettre de réduire la dépense publique d'ici 2022. Le gouvernement avait d'ailleurs indiqué que les mesures retenues seront dévoilées au compte-gouttes par secteur entre juillet et octobre.

Quoi qu'il en soit, les réformes préconisées dans le cadre de la proposition 11 du rapport (intitulée "Se loger mieux à moindre coût"), si jamais elles étaient reprises, pourraient faire grand bruit. Première piste choc : transférer de la commune vers l'échelon intercommunal la délivrance des permis de construire. Selon les auteurs du rapport, cela devrait entraîner "l’augmentation du nombre de permis de construire délivrés dans les zones tendues". Il s'agit cependant d'une ligne rouge pour la plupart des maires, qui ne veulent pas perdre la main sur la politique locale d'urbanisme.

Suppression du Pinel et du LMNP

Par ailleurs, afin de clarifier les rôles entre les collectivités locales et l'Etat, le rapport préconise de "transférer les compétences d’aides à la pierre aux collectivités". Celles-ci seraient transférées à l'échelon régional ou métropolitain. Le rapport ne précise pas quelles aides seraient visées : prêts à taux zéro, subventions en faveur de la construction ou encore la TVA à taux réduit dans le neuf ? Les auteurs indiquent toutefois que cette réforme ne concernerait pas "les compétences actuellement exercées par l’Anru, l’Anah et les dispositifs fiscaux" (de type Pinel).

Pour les investisseurs immobiliers, la donne pourrait également changer radicalement. Le rapport CAP 22 propose ni plus ni moins que de supprimer les "régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles" (LMNP). Les auteurs estiment que ces dispositifs "favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre". A la place, un nouveau "régime de droit commun unique" serait créé. Comme dans le LMNP en régime réel, le bailleur aurait le droit de déduire de ses revenus les charges de copropriété et d'amortir le coût de son investissement. En revanche, les déficits fonciers ne pourraient plus s'imputer aux autres revenus.

La politique sociale du logement serait aussi largement remodelée. Objectif: pousser à la mobilité des locataires au sein du parc HLM. Le rapport milite en faveur d'un loyer total (comprenant le surloyer exigible lorsque les revenus des locataires augmentent et dépassent les plafonds de revenus prévus pour l'attribution d’un HLM) "dans le parc social proche des prix pratiqués sur le marché privé pour les ménages bénéficiant de revenus suffisants". Il s'agit aussi de mettre en place un système de péréquation pour que les bailleurs les plus sociaux (qui accueillent les publics les plus pauvres) bénéficient aussi en partie des surloyers versés par les locataires les plus riches à d'autres offices HLM.

Une nouvelle réforme des APL ?

Autre piste explosive : une nouvelle réforme des aides personnalisées au logement (APL). Le sujet est extrêmement sensible, alors que le gouvernement s'est déjà fait bousculer sur ce dossier. En effet, Matignon avait décidé de raboter de 5 euros les APL fin 2017 et de geler leur revalorisation en 2018, soit 10 euros par mois en moins pour les locataires. Ce qui avait suscité de vives réaction.

En outre, le gouvernement va aussi réformer la prise en compte des changements de situation, en versant les aides au logement en fonction des revenus de l'année en cours (et non plus de ceux d'il y a deux ans). Ce qui risque de faire plus de perdants que de gagnants. Mais le rapport CAP 22 va beaucoup plus loin. Il recommande de prendre en compte tous les revenus (y compris les aides sociales ou les revenus de remplacement) dans le calcul des APL. Et si l'ensemble des étudiants pourraient continuer à en bénéficier, ils n'auraient plus le droit de "se rattacher au foyer fiscal de leurs parents".

Globalement, les auteurs du rapport estiment que l'ensemble de ces mesures permettraient "d’améliorer la situation des finances publiques d’environ 3 milliards d’euros, dont 1,4 milliard d’économies". Il n'est toutefois pas certain que l'Elysée et Matignon se risquent à ouvrir autant de fronts dans le secteur immobilier en même temps. Néanmoins, la croissance de l'économie française étant plus faible que prévu, un ajustement des aides, en particulier au niveau fiscal, pourrait effectivement revenir sur la table à l'automne.