Pinel, Borloo, Robien ou Girardin... Attention lorsque vous transmettez les biens à vos enfants

Une donation de nue-propriété faite aux enfants peut remettre en cause des avantages fiscaux, a rappelé la Cour de cassation. Certains dispositifs d'aide à l'accession à la propriété dans le cadre d'investissements locatifs aidés comme ceux prévus par les lois Robien, Borloo, Girardin ou Pinel ne permettent pas de dissocier la nue-propriété et l'usufruit. Ces lois permettent d'investir avec un avantage fiscal qui n'autorise pas le démembrement de la propriété entre nu-propriétaire et usufruitier.

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Des parents qui avaient investi selon le dispositif Borloo ont reçu trois ans plus tard un redressement fiscal et ont dû rendre l'avantage fiscal dont ils avaient bénéficié. Car ils avaient par la suite donné la nue-propriété du bien à leurs enfants. Ils avaient constitué une société civile immobilière (SCI) qui avait acquis un logement neuf avec le dispositif "Borloo neuf" afin de le donner en location en respectant un loyer bas pour un locataire ne dépassant pas un plafond de ressources. Ce qui leur autorisait des déductions fiscales particulières.

L'investisseur doit conserver la pleine propriété

Par la suite, ces parents avaient organisé leur succession en donnant à leurs enfants, en donation-partage, la nue-propriété de leurs parts de SCI. Mais ces dispositifs d'aide à l'investissement supposent que l'investisseur conserve la pleine propriété durant toute la durée de son engagement.

La donation-partage permet de donner ses biens ou une partie de ses biens de son vivant, sans remise en cause au moment du décès. Elle peut porter sur la seule nue-propriété des biens, ce qui permet à l'héritier de ne payer aucun droit lorsqu'il récolte l'usufruit au moment de la succession.

(Cass. Civ 1, 27.11.2019, V 18-22.147).

Avec AFP