Quand les propriétaires n'achètent plus leur résidence secondaire pour leur seul plaisir

Une résidence secondaire n'a plus seulement vocation à faire plaisir à son propriétaire. De plus en plus, il s'agit aussi d'un investissement à rentabiliser. C'est ce qui ressort d'une enquête menée par le cabinet de conseil international en immobilier Savills, qui a interrogé entre février et mars 2018 pas moins de 4.300 propriétaires ayant mis en location leur propriété sur HomeAway-Abritel, plateforme de location saisonnière concurrente d'Airbnb, dans 7 pays (Etats-Unis, Royaume-Uni, France, Espagne, Italie, Pays-Bas et Portugal).

L'échantillon de cette étude est bien sûr particulier. Les propriétaires s'adonnant à la location saisonnière sur une plateforme de ce type sont certainement davantage sensibles à la rentabilisation d'une résidence secondaire que d'autres propriétaires. Mais les résultats n'en sont pas moins particulièrement frappants.

"Les acheteurs actuels d'une résidence secondaire veulent que les propriétés leur rapportent financièrement et ils recherchent de plus en plus, non seulement à couvrir les coûts, mais aussi à réaliser des bénéfices", assure Paul Tostevin, directeur associé de Savills, responsable des études.

Un tournant depuis les années 2000

Selon cette enquête, dans les années 1970, neuf propriétaires sur dix achetaient une résidence secondaire uniquement pour leurs jours de congé. Dans les années 2000, ils étaient encore huit sur dix à ne jamais la louer à des étrangers. Mais depuis, les choses ont changé. Ainsi, les deux tiers des acquéreurs d'une résidence secondaire ont désormais l'intention de la louer au minimum une partie de l'année, notamment pour couvrir leurs frais.

Autre changement : dans les années 2000, 14% des propriétaires investissaient dans une résidence secondaire uniquement dans l'optique de la mettre en location. Aujourd'hui, "plus d'un tiers de toutes les résidences secondaires sont achetées uniquement pour être louées", précise l'étude. Et les chiffres semblent donner raison aux propriétaires puisqu'un tiers d'entre eux parviennent à couvrir leurs frais et un autre tiers réalise même des bénéfices. "Les propriétaires français ne sont en revanche que 23% à tirer un bénéfice de leurs propriétés et 42% d'entre eux ne font qu'en couvrir partiellement les coûts", expliquent Savills et HomeAway.

Le développement du tourisme

Plusieurs facteurs expliquent ces changements de comportement. Pour commencer, l'assouplissement des conditions de crédit et la faiblesse des taux d'intérêt ont relancé un marché qui avait été asséché par la crise financière. "La demande de propriétés plus petites et moins chères a augmenté depuis 2013", constatent les auteurs de l'étude. Savills cite également le développement rapide du secteur du tourisme, encouragé notamment par l'essor des compagnies aériennes à bas coûts. "Les arrivées de touristes internationaux ont augmenté de 7% l'an dernier pour atteindre un record de 1,3 milliard" dans le monde. Enfin, l'arrivée des plateformes de location saisonnière a grandement facilité la mise en location de ces biens.

En matière d'achat de résidence secondaire, les comportements d'un pays à l'autre peuvent être très différents. Ainsi, seuls 24% des Britanniques détiennent une résidence secondaire au Royaume-Uni, quand 19% d'entre eux ont choisi d'avoir un bien en France et 16% un appartement ou une maison en Espagne. De même, seulement un quart des résidences secondaires appartenant à des Néerlandais sont situées aux Pays-Bas.

Les Français préfèrent, eux, majoritairement leur pays (86%) avec une prédilection pour le Var (6%), le Finistère (5%) et les Alpes-Maritimes (4%). "Le marché français des résidences secondaires se distingue des autres marchés européens, avec l'achat de propriétés plus grandes qu'ailleurs, le plus souvent des maisons ou villas avec trois chambres, contre des appartements de deux chambres dans les autres pays", remarque Savills. Rappelons aussi qu'avec 3,4 millions de résidences secondaires, la France est le premier marché européen pour ce type de biens.

Gare aux frais

D'autres critères d'achat sont quant à eux universels. Deux caractéristiques sont souvent déterminantes dans l'achat d'une résidence secondaire : le fait de pouvoir disposer d'un accès internet haut débit et de profiter d'un balcon ou d'une terrasse. La proximité des commerces, des bars et des restaurants sont également des éléments cruciaux.

Mieux vaut en tout cas savoir garder la tête froide avant de se lancer. Car les frais d'entretien et la fiscalité peuvent vite transformer le rêve en gouffre financier. En 2016, une étude de Guy Hoquet soulignait qu'une résidence secondaire type coûtait près de 4375 euros par an, dont 2000 euros d'impôts, 600 euros pour la piscine ou encore 450 euros d'assurances. Plus généralement, les professionnels de l'immobilier estiment qu'il faut compter entre 1% et 4% de la valeur du bien par an. De quoi expliquer l'engouement pour les plateformes de location entre particuliers du côté des propriétaires.

>> Résidence secondaire : comment bien préparer son projet immobilier ?