Acheter ou louer ? Tout dépend où... et pour combien de temps !

Le 29/01/2013 à 17:19

L'achat, une opération qui ne s'impose pas forcément aujourd'hui... - dr

Comme le montre une étude réalisée par le cabinet de conseil et d’analyse économique Asterès pour Meilleurtaux, la réponse à cette question est moins simple qu’il y a dix ans. Explications.

Acheter est plus ou moins judicieux aujourd’hui, alors que les choses semblaient acquises au début des années 2000. A l’époque, « avec une augmentation des prix de 7,4 % par an en moyenne (source Insee, logements anciens), la réponse semblait évidente : au bout de 4-5 ans, la plus-value au moment de la revente compensait amplement l’ensemble des frais liés à son acquisition », explique l’étude. Aujourd’hui, certains facteurs doivent nécessairement être pris en compte : le prix du logement, le montant des frais, des charges de copropriété, mais aussi la rentabilité locative et le taux de rendement du bien. Facteurs auxquels s’ajoutent des variables, telles l’évolution des prix de l’immobilier (particulièrement incertaine en ce moment), du coût des loyers, de la taxe foncière ou des charges d’entretien, précise Meilleurtaux.

« Une analyse économique des coûts et des gains d’un achat et d’une location sur longue période montre que le choix optimum pour un ménage repose sur la conjonction d’une multitude d’éléments connus, comme le prix d’achat, le montant du loyer, les conditions de crédit et éventuellement la durée de détention du bien », explique Nicolas Bouzou, économiste et directeur d’Asterès.

De 3 à 8 ans en moyenne en France

Autant dire qu'il y a autant de choix que de cas particuliers ? Pas si sûr. En ajoutant à l’analyse trois scénarios d’évolution des prix - un scénario « central », un « hausse » et un « baisse » - Meilleurtaux estime que « la durée de détention pour que l’achat soit préférable varie de 3 à 8 ans en moyenne en France en fonction des hypothèses ». Respectivement en cas d’un scénario haussier et baissier.

Le tout, bien sûr en fonction du marché propre à chaque commune. « Dans certaines villes, l’écart [entre le niveau de prix des logements et celui des loyers, NDLR] est très faible, rendant l’achat plus que pertinent alors que dans d’autres villes comme Paris (…) l’écart est tel qu’il faut un grand nombre d’années pour faire pencher la balance en faveur de l’achat », explique Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com. Ainsi, la capitale détient la palme de la plus longue durée moyenne de détention nécessaire pour rendre l’opération intéressante : 21 années selon le scénario « central », 27 en cas de scénario « baissier ». Tout le contraire de Clermont-Ferrand et Lille, dont la rentabilité est quasiment garantie, dans le pire des cas, au bout de 6 à 7 années...

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