"C'en est fini des dérives de l'immobilier"

Les analystes de Xerfi ont mis leurs prévisions immobilières à jour. Sur le fond, peu de changements. Le contexte économique dégradé et la lente remontée des taux d’emprunt pèsent sur la demande de logements, et le secteur de l’immobilier a tourné le dos aux fortes hausses de prix. Cela dit, la construction de logements neufs restant insuffisante, cette demande a beau être affaiblie, elle n’en reste pas moins largement insatisfaite. Partant, une baisse des prix à l’échelle du pays est jugée hautement improbable.

Demande additionnelle

« On évalue à 380 000 le nombre de logements neufs qu’il faudrait construire chaque année en France pour répondre à la progression de la demande, explique Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques de Xerfi. Et encore, je ne tiens compte que de la demande additionnelle, générée par l’accroissement de la population. Pour évaluer le besoin total en logements, il faut également compter avec la demande existante, à laquelle des années de retard dans la construction n’ont pas permis de répondre. Soit un million de logements, environ ». Selon les estimations de Xerfi, un peu moins de 397 000 maisons et appartements devraient être mis en chantier sur l’ensemble de l’année en cours, tous segments confondus*, contre 346 000 en 2010 et 334 000 en 2009.

Ralentissement de la croissance

Loin du retournement prédit par d’autres économistes, Xerfi réitère donc son scénario d’un « ralentissement de la croissance » des prix. Dans l’ancien, après une hausse de 6,5 % en 2010, le cabinet table sur une croissance de 2,5 % cette année, suivie d’une stabilisation en 2012. La croissance devrait reprendre dès 2013, avec des progressions « au même rythme que l’inflation ». A titre purement indicatif, et avec la prudence que requiert l’exercice, Alexandre Mirlicourtois indique avoir retenu des taux de croissance prévisionnels de 1,2 % en 2013, 1,6 % en 2014 et +2 % en 2015. La reprise devrait être légèrement plus marquée dans le neuf, en raison, notamment, du coût du foncier et des nouvelles normes de construction de bâtiments basse consommation (BBC). Rien d’alarmant cependant selon l’économiste, qui estime que « c’en est fini des dérives de l’immobilier. Le secteur ne surperformera plus le reste de l’économie ».

Des baisses, oui, mais localisées

Ces prévisions moyennes cachent, bien évidemment, des situations très variées. S’il ne fait aucune prévision plus détaillée, Xerfi prévient que « les disparités régionales vont s’accentuer » au cours des prochains mois. Sans surprise, c’est à Paris, que la croissance devrait rester la plus forte, continuant de tirer la moyenne nationale. En province, c’est dans « les zones dotées des bassins d’emploi les plus dynamiques » que les hausses de prix seront les plus vives. Pêle-mêle, et toujours sans aucune prévision chiffrée, ce sera le cas dans les régions méridionnales (Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées) et sur le littoral Atlantique (Bretagne, Pays-de-la-Loire, Aquitaine). Ailleurs, la situation pourrait bien être « plus délicate », notamment en Champagne-Ardenne ou en Franche-Comté. « Entre autres », ajoute le cabinet…