Ces villes où les prix immobiliers explosent avec l'arrivée du Grand Paris

Les quelque 200 kilomètres des nouvelles lignes automatiques de métro du Grand Paris Express sont en train de rebattre les cartes des prix immobiliers en Ile-de-France. C'est d'autant plus net que l'ouverture des premières stations se rapproche, alors que le déploiement du réseau des 68 nouvelles gares s'étalera de 2020 jusqu'après 2030. Comme chaque année, le réseau d'agences immobilières Guy Hoquet dresse le bilan des villes qui en profitent le plus… et de celles qui ne décollent pas (voir le palmarès entier en fin d'article).

Assez logiquement, le Grand Paris booste les communes de la petite couronne qui sont souvent déjà des marchés de report pour les ménages parisiens qui souhaitent accéder à la propriété. Leur attractivité se renforce ainsi durablement. Dans cette catégorie, Issy-les-Moulineaux bat tous les records avec des prix en progression de 19% sur un an (entre le premier semestre 2017 et le premier semestre 2018) à 8621 euros le m2 en moyenne. La commune doit profiter de l'arrivée à l'horizon 2024 de la ligne 15 sud, qui reliera la gare de Pont de Sèvres à celle de Noisy–Champs. Au nord de la capitale, c'est Saint-Ouen qui tient la corde en ce moment avec le prolongement de la ligne 14. La ville de Seine-Saint-Denis affiche ainsi des prix en hausse de 18% sur un an pour un mètre carré qui se négocie désormais en moyenne à 5321 euros. L'ouverture de la ligne sur ce tronçon, plusieurs fois repoussée, est fixée à 2020.

Parmi les autres villes de la petite couronne qui flambent le plus, on retrouve Les Lilas (+12% à 5718 euros le m2), Aubervilliers (+11% à 3175 euros), Montrouge (+11% à 6758 euros) et Saint-Denis (+7% à 3410€ le mètre). "Ces villes à proximité directe avec Paris sont des marchés de reports parfaits pour les ménages désireux d’acquérir un bien immobilier suffisamment grand pour accueillir leur famille, tout en disposant d’un budget trop limité pour la capitale. Ainsi, on peut s’attendre, à l’avenir, à voir les prix de ces villes augmenter", estime dans un communiqué Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. D'une manière générale, l'avènement du Grand Paris devrait progressivement réduire les écarts de prix entre ses communes et la partie la plus proche de l'arrondissement dont elles sont limitrophes.

Des outsiders qui se réveillent

Un peu plus loin en périphérie, certains outsiders se réveillent. Parmi les villes qui accueilleront les gares du Grand Paris, c'est ainsi Clamart qui progresse le plus rapidement dans la région. Le mètre carré s'y est envolé de 20% en seulement douze mois et atteint maintenant 5949 euros en moyenne ! Là encore, la ville va bénéficier de la mise en place de la ligne 15 sud. Autre commune qui décolle : Nanterre. La ville des Hauts-de-Seine enregistre une progression des prix de 17% à 4671€ le m2 en moyenne. Elle doit voir arriver la ligne 15 Ouest qui connectera Pont de Sèvres à Saint-Denis Pleyel. Nanterre devrait aussi accueillir une partie de la future ligne 18, qui doit relier Versailles à Saint-Denis-Pleyel, mais ce chantier ne sortira pas de terre avant 2030.

Athis Mons fait également partie des communes qui s'envolent. A quelques encablures de l'aéroport, la ville va profiter de la connexion directe d'Orly avec Versailles (via la ligne 18) et avec la capitale via le prolongement sud de la ligne 14. A Athis Mons, les prix ont bondi de 15% sur un an à 2874 euros. On citera également Drancy, avec des prix encore modérés (2967 euros le mètre) mais qui décollent (+17%). La ville est située sur le trajet de la future ligne 15 Est reliant au nord de la capitale Saint-Denis Pleyel et Champigny à l'est.

Ces communes où les prix reculent

Inversement, d'autres communes font grise mine ces derniers mois. "Quatre villes ne profitent pas ou plus de cet effet et ont même démarré une baisse : Chaville, Rueil Malmaison, Viry Chatillon et Bagneux", remarque Guy Hoquet. A Bagneux (future ligne 15 sud), les prix reculent de 3% sur un an. A Rueil-Malmaison (future ligne 15 ouest), les prix plongent de 10%. "Ce constat s’explique de deux manières : dans le cas de Rueil Malmaison et Chaville, il s’agit d’un effet de régulation de marché, logique puisque ces deux villes avaient fortement augmenté dans un premier temps. Elles subissent donc un rééquilibrage naturel. Pour Bagneux et Viry Chatillon, nous pouvons nous interroger sur le potentiel d’attractivité de ces villes car elles apparaissent comme des communes où il fait moins bon vivre et sont donc, mécaniquement, moins demandées", avance Fabrice Abraham.

Enfin, un autre groupe de villes ne connaît ni hausse ni baisse particulière pour l'instant. C'est le cas par exemple de Villejuif (+1% sur un an) et Cachan (+1%) mais, selon le réseau immobilier, elles font partie des villes les plus prometteuses pour les investisseurs, en particulier Villejuif, qui se trouvera au carrefour des lignes 14 et 15 au sud de la capitale. Une chose est sûre : la géographie des prix parisiens n'a pas fini de changer mais elle s'affinera au fur et à mesure des ouvertures de stations ou des éventuels retards de chantier.