Cette ville d'Ile-de-France où un logement coûte moins cher dans le neuf que dans l'ancien

Le problème dans le neuf, c'est que jusqu'à présent les acheteurs n'avaient qu'une vision très partielle des prix pratiqués par les promoteurs. Impossible de comparer les tarifs et de trouver les prix réels ville par ville en quasi temps réel. Mais bonne nouvelle, un spécialiste de l'analyse de ce secteur de l'immobilier neuf, Le Laboratoire de l'Immobilier, vient tout juste de réaliser le baromètre qu'il nous manquait. Après avoir détaillé les grandes lignes de l'étude au niveau national, BFM Immo et BFM Paris reviennent plus spécifiquement sur la situation en région parisienne.

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Résultat: la moyenne des prix de l'immobilier neuf (hors maisons individuelles) dans les villes de plus de 60.000 habitants en Ile-de-France frôle les 6.500 euros par mètre carré (6.497 euros). Soit pratiquement 40% de plus que la moyenne nationale, qui se situe (pour l'ensemble des villes étudiées) à 4.650 euros par m².

Mais au-delà de ces moyennes, ce sont surtout les chiffres ville par ville qui sont les plus pertinents pour les acheteurs (voir le tableau complet en fin d'article). Parmi les communes observées en Ile-de-France, les grandes villes de plus de 60.000 habitants les plus chères d’Ile-de-France sont sans surprise Paris (quasiment 12.500 euros par m² dans le neuf), Levallois Perret (11.541 euros le mètre) et Issy les Moulineaux (8.810 euros).

Quatre fois moins cher à Drancy que dans le 15e

Inversement, dans les villes les moins chères de la région pour les programmes neufs, on descend sous la barre des 4.000 euros du mètre carré. C'est ainsi le cas à Drancy (3.874 €) et Argenteuil (3.966 €), suivies de près par Saint-Denis (4.029 €).

Un logement neuf dans la grande ville la moins chère d’Ile-de-France, Drancy, coûte donc 3 fois moins cher qu'à Paris. Et même quasiment 4 fois moins, si on la compare à l'arrondissement parisien le plus cher du moment : le 15ème (au-delà des 15.000 euros par m²).

Par ailleurs, si globalement le neuf coûte plus cher que l'ancien, il existe une exception. Au niveau régional, les prix des logements neufs sont en moyenne 20% supérieurs à ceux de l'ancien. Néanmoins, il y a de très fortes disparités. Et généralement, plus la ville est en zone tendue (avec une forte demande pour peu d'offre), plus l'écart se resserre. Ainsi, à Drancy par exemple, le neuf est 35% plus cher que l'ancien. A Argenteuil, le différentiel est de 27%. A l'inverse, dans Paris, le neuf n'est "que" 14% plus cher que l'ancien. A Issy-les-Moulineaux, cet écart passe à 16%.

Le neuf moins cher que l'ancien à Montreuil

Après, il y a évidemment des exceptions à cette règle. Saint-Denis a beau faire partir des villes les moins chères dans le neuf, la tension est telle que l'écart avec l'ancien est exceptionnellement faible: seulement 8%.

Autre "anomalie" à signaler: Montreuil. Ici, chose suffisamment rare pour être soulignée, le neuf coûte moins cher que l'ancien ! 3% de moins précisément (le mètre carré neuf se négocie à 5.755 euros, contre 5.967 euros dans l'ancien en novembre, selon le dernier baromètre LPI-SeLoger). On assiste à un tel emballement dans certaines villes de la petite couronne parisienne que les prix de l'ancien grimpent parfois... plus vite que le neuf. Attention cependant, car sur plus long terme le rattrapage paraît inévitable.

De son côté, la ville de Montreuil met en avant sa politique pour disposer de logements neufs abordables, via une charte négociée avec les promoteurs immobiliers qui s'engagent sur des prix plafonds. "Nous avons un recul sur une quinzaine d'opérations immobilières commercialisées dans le neuf et issues de notre négociation avec les promoteurs", explique Gaylord Le Chequer, adjoint (Front de Gauche) au maire de Montreuil délégué à l'urbanisme. "Sur ces programmes, nous sommes dans la stricte application des prix maîtrisés prévus à l'origine", souligne l'élu. Des chartes parfois contestées par les représentants des promoteurs à l'échelle nationale, mais qui leur assurent souvent des opérations plus rapides et avec moins de recours.

En revanche, sauf dans quelques cas très spécifiques lorsque le terrain cédé appartenait à la mairie, les prix à la revente ne sont pas encadrés pour ces programmes. Et d'ailleurs, dans l'ancien, les prix continuent de flamber malgré tout à Montreuil, avec une progression du tarif du mètre carré de 6,4% sur un an en novembre, toujours selon SeLoger.

Marie Coeurderoy pour BFM Immo et BFM Paris