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Prix immobilierPrix immobiliermardi 13 novembre 2018 à 16h04

Découvrez la carte des stations du métro parisien où l'immobilier est le plus rentable


Carte de la rentabilité locative par station de métro à Paris
Carte de la rentabilité locative par station de métro à Paris
Carte de la rentabilité locative par station de métro à Paris (©Homepilot)

Il faut en moyenne pratiquement 25 ans de loyers pour rembourser le prix d'achat d'un appartement dans la capitale.

(LaVieImmo.com) - Paris, un eldorado pour les investisseurs immobiliers ? Pas si sûr. Depuis plusieurs années, les prix à l'achat grimpent bien plus rapidement que les loyers dans la capitale. Au cours des trois dernières années par exemple (du 2e trimestre 2015 au 2e trimestre 2018), les prix des appartements anciens ont progressé de 17,7% selon l'indice des notaires et de l'Insee. Sur la même période, les loyers de marché (lors d'une relocation) progressaient de 1,7%, soit dix fois moins vite selon Clameur, et l'indice des prix à la consommation de 2,9% d'après l'Insee. Résultat : la rentabilité locative ne cesse de s'effriter. D'ailleurs, il faudrait désormais 24,7 ans en moyenne pour rentabiliser un investissement dans la Ville Lumière, selon une étude de Homepilot dévoilée ce mardi 13 novembre. C'est 11 mois de plus qu'il y un an à la même époque, où il fallait 23,8 ans.

La plateforme, qui accompagne les propriétaires bailleurs, a en effet calculé le nombre d'années de loyers nécessaires à un acheteur pour "recouvrir" le prix à l'achat. Concrètement, Homepilot a comparé le prix d'achat au montant du loyer (en location classique donc hors location saisonnière via Airbnb) par mètre carré pour un appartement type, sur une période allant du 1er janvier au 30 septembre. Si cet indicateur ne prend pas en compte plusieurs facteurs essentiels (coût de l'endettement moyen pour l'achat, des charges, des travaux, de la fiscalité, etc.), il a le mérite d'être simple et les comparaisons par quartier assez parlantes.

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35,3 ans près de Solférino

Homepilot a ainsi compilé sur une carte les données par station en fonction du plan du métro parisien. A l'intérieur de la capitale, c'est à Porte de Clichy que l'immobilier est le plus rentable : il faut 17,4 ans de loyers "seulement" pour "payer" un appartement. Inversement, c'est à Solférino que ce temps est le plus long : pas moins de 35,3 ans sont nécessaires. Hors Paris intra-muros, la station la plus "rentable" est celle de La Courneuve (13,9 ans).

Le plus souvent, ce sont dans les quartiers proches du périphérique et dans la petite couronne qu'il faut le moins de temps pour récupérer les montants investis. Dans Paris, les zones les plus rentables sont situées à proximité du quartier des Epinettes dans le XVIIe arrondissement (17,4 ans) ainsi que dans le quartier de Flandes dans le XIXe (18 ans). Mais il peut exister des différences importantes à quelques centaines de mètres de distance. Homepilot cite notamment le cas de la station Château Rouge (18,2 ans), située à environ 700 mètres de la station Marcadet Poissonniers (24,4 ans). La durée nécessaire pour "rembourser" son bien avec des loyers est ainsi 25% inférieure. "Réaliser un investissement locatif rentable nécessite une connaissance fine du marché. C’est d’autant plus vrai à Paris, où d’importants écarts de rentabilité locative sont observés", résume dans un communiqué Gilles Bourcy, cofondateur de Homepilot.

Le chamboule-tout du Grand Paris

Cette carte de la rentabilité locative permet également de se faire une idée des grands changements en cours avec le développement des métros du futur Grand Paris Express. Au fur et à mesure que l'on se rapproche de l'inauguration des nouvelles lignes automatiques, les prix dans certains quartiers flambent. Dans une récente étude, Guy Hoquet constatait ainsi que les prix ont bondi sur un an de 19% à Issy-les-Moulineaux ou encore de 18% à Saint-Ouen. Assez logiquement, la rentabilité locative près des métros existants de ces villes flanche. Ainsi, à proximité des stations Mairie de Clichy (23,4 ans), Mairie de Saint-Ouen (23,3 ans) ou Mairie d'Issy (29,5 ans), la durée pour rentabiliser un bien s'est envolée en quelques années et se rapproche voire dépasse la moyenne parisienne.

On notera toutefois que, si la rentabilité locative s'effrite avec le hausse des prix, nombre d'investisseurs se rattrapent avec la plus-value qu'ils concrétisent au moment de la revente du logement en question.

Jean Louis Dell'Oro - ©2018 LaVieImmo

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