Des loyers à nouveau en hausse, mais pas partout

« Le marché locatif se ressaisit doucement, progressivement », a constaté mercredi matin Michel Mouillart, économiste spécialiste du logement, lors de la présentation du dernier observatoire de l’association Clameur*. Publié deux fois par an, celui-ci compile des données collectées auprès de vingt-cinq contributeurs, réseaux immobiliers, spécialistes des petites annonces ou professionnels de la gestion locative.

Premier indice de cette reprise en pente douce, la progression de 3,5 % du nombre de nouveaux baux signés entre les mois de janvier et août 2010, par rapport à la même période de l’année dernière. Une progression jugée importante, « un peu plus rapide, même que celle qu’on observe habituellement » à pareille époque, mais qui ne parvient pas encore à faire oublier la « baisse d’activité remarquable » de 2009. Le nombre de nouveaux baux avait alors chuté de 5,5 %, « plus de 180 000 candidats à la location d’un logement au sein du parc privé [n’ayant] pas réalisé leur projet » de déménagement, a rappelé Michel Mouillart.

Les loyers devraient progresser de 1 à 1,5 % sur l’ensemble de l’année

Cette hausse d’activité s’accompagne, sans grande surprise, d’un début de redémarrage du prix des loyers, qui avait stagné en 2009 pour la première fois depuis la crise du début des années 1990. Les loyers à la relocation ont ainsi progressé de 1,4 % en moyenne nationale sur les huit premiers mois de l’année, à 12,2 euros du mètre carré ; ils devraient croître de +1 % à +1,5 % sur l’année, avec une prévision moyenne de +1,2 % à 1,3 %. Soit un niveau encore très éloigné des taux de croissance de 4,5 % à 5 % observés entre 2003 et 2006, comme de la moyenne de 3,1 % de hausse de la période 1998-2010.

Mais cette hausse moyenne cache d’importantes disparités. Par types de logement tout d’abord : Clameur constate que les grandes surfaces ont progressé plus significativement que les petites. Ainsi, la hausse de loyers est de 2,1 % pour les 3 pièces, qui représentent un quart du marché locatif, de 3 % pour les 4 pièces (12,6 %), et de 2,8 % pour les 5 pièces et plus (7,6 %). Les 2 pièces (31 % du marché) n’affichent en revanche qu’une progression de 1,1 %, et les studios et 1 pièce (24 %), un gain de 0,4 %. « La baisse du rythme de croissance des loyers des petites surfaces se poursuit depuis maintenant quatre ans, a commenté Michel Mouillart. Clameur n’est pas en mesure d’analyser les causes de ce phénomène, mais on peut imaginer qu’il est en partie lié à la progression de la colocation », la charge locative étant moins importante quand elle est partagée.

Les travaux de rénovation tirent les loyers vers le haut

L’étude met également à jour d’importantes disparités en fonction de l’état des logements « Pour la deuxième année consécutive, on observe une hausse de l’effort d’amélioration et d’entretien consenti par les propriétaires », a constaté Michel Mouillart. 37,4 % des biens mis en location depuis le début de l’année ont ainsi fait l’objet de travaux, contre 34 % en 2009, et un plus bas de 17,4 % en 2006. Ce type d’effort est désormais nécessaire : les propriétaires qui ont décidé de remettre leur bien sur le marché après le départ d’un locataire sans le rafraîchir au préalable ont dû consentir une baisse de loyer de 0,2 % avant de retrouver un nouveau locataire ; ceux qui ont fait réaliser des travaux d’amélioration et d’entretien importants, ont au contraire enregistré une hausse de l’ordre de 8 %. Les travaux courants, de type moquette ou peinture, sont eux assortis d’une hausse de loyers de 4,7 %. Le phénomène est bien évidemment plus marqué dans les villes où la concurrence des logements neufs est la plus vive.

Des disparités géographiques, enfin. « Les régions les plus chères sont celles qui ont enregistré les progressions les plus fortes », a poursuivi Michel Mouillart. L’Île-de-France et la région PACA affichent ainsi deux taux de croissance de 2,1 % sur les huit premiers mois de l’année, pour des loyers de 17,6 et 12,3 euros du mètre carré. A l’inverse, les loyers ont baissé de 1,3 % en Champagne-Ardenne (8,6 euros/m²), et de 0,7 % en Midi-Pyrénées (9,7 euros/m²), régions qui souffrent plus des répercussions de la crise économique. Clameur montre que les loyers montent dans 65,3 % des villes françaises (contre 49,6 % l’année dernière), mais baissent encore dans 34,7 % d’entre elles (contre 50,4 %). Et pas des moindres, puisque le palmarès des plus nets replis fait apparaître des villes comme Toulouse (-1,3 %), Poitiers (-1,1 %) ou Strasbourg (-0,8 %).

Augmentation rapide de la vacance

Dernier point abordé par l’étude, et pas des moindres : la vacance locative. « Sur un marché hésitant, la dépression de la demande provoque une augmentation rapide de la vacance, qui a progressé de 6,1 % depuis le début de l’année 2010, et de 13,7 % depuis 2008 ». Michel Mouillart calcule que cette progression représente une perte de recettes locative équivalente à « une semaine de loyer par an pour l’ensemble du parc ». En moyenne, les biens restent sans locataire pendant 2,1 mois dans la France entière, mais la durée atteint près de 8 mois dans les Hautes-Alpes et en Lozère. « Un total de dix-sept départements méritent une attention toute particulière, reprend l’économiste. Le temps de vacance y est plus élevé qu’ailleurs, et en augmentation sensible depuis 2008 ». Parmi ces départements, outre les deux que nous venons de citer, on trouve la Loire et la Haute-Saône (près de 5 mois de vacance), la Savoie, le Vaucluse et le Pas-de-Calais (plus de 3 mois).

*Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux