Des propositions pour améliorer l'accès au logement

L’organisme consultatif, dont l’objectif est d’attirer l’attention des pouvoirs publics sur la thématique de la famille, estime qu’il faut revoir la copie pour l’efficacité des aides au logement, principalement dans le logement social. Qu’elles soient personnelles (versées par la CAF), à la pierre (subventions, mise à disposition de terrains…), fiscales (TVA, droits de mutation ou taxe foncière), les aides au logement mises en place par l’Etat se déclinent sous de nombreuses formes. Mais ces dernières suscitent des « interrogations » de la part du Haut conseil de la famille.

La localisation et la gestion du parc social

En premier lieu, quant à « la localisation des logements construits » : ainsi, selon des chiffres publiés par le gouvernement, seuls 25 % de ces logements étaient bâtis en 2009 dans des zones tendues, c’est-à-dire à forte demande et peu d’offre, rappelle l’organisme. Les trois quarts l’étant dans des secteurs « où n’existaient pas de besoins manifestes ». Autre point d’ombre, la « gestion du parc social existant ». Selon le HCF, « la faible mobilité des locataires conduit à des difficultés d’accès (en moyenne, un tiers de demandeurs a accès chaque année à un logement social). A l’inverse, certains locataires dont la situation a évolué (leurs revenus ont augmenté, leurs enfants ont quitté le logement familial) voient leur situation de logement inchangée ». Des problèmes qui ne sont pas nouveaux en soi mais qui perdurent, au point que la part de ménages propriétaires « ne progresse que lentement » ces dernières années.

Plusieurs pistes sont soumises à titre d'avis au nouveau gouvernement, en vue de « permettre à toutes les familles de se loger, dans de bonnes conditions et à un prix abordable ». Maintenir un objectif de construction élevé reste la priorité, mais en ciblant mieux leur localisation tout en permettant une « accessibilité à la majorité des ménages ». La réhabilitation des logements doit être facilitée, et la mise en place d’un « quota minimum de logements à loyers accessibles » pourrait être compléter cette mesure. D’autre part, renforcer les sanctions de la loi SRU est nécessaire, pour le HCF, dans la mesure où seules 63 % des communes respectent l’objectif de 20 % de logements sociaux. Il s’agit en outre de « lutter contre la rétention de terrains non bâtis et de logements vacants ». Notamment à l’aide d’une réforme de la fiscalité sur les plus-values, mais aussi d’un droit de préemption facilité.

Les 19 propositions du Haut conseil de la famille :

Pour développer l’offre de logement :

1 - Maintenir un objectif de construction élevé en veillant à l’adaptation de leur localisation et à leur accessibilité à la majorité des ménages.

2 - Renforcer la loi SRU : dans les sanctions contre les communes, comme dans le taux de logements sociaux par communes, qui passerait de 20 à « 25 % voire 30 % » dans les zones tendues.

3 - Lutter contre la rétention de terrains non bâtis et de logements vacants, via un durcissement de la fiscalité des plus-values immobilières.

Pour adapter et dynamiser la gestion du parc social :

4 - Poursuivre les avancées sur la transparence des critères d’attribution des logements

5 - Faire évoluer les modalités de fixation des loyers, afin que ces derniers « ne dépendent plus uniquement des modalités de financement de l’opération et de son équilibre économique mais qu’ils tiennent compte également des revenus des locataires ».

6 - Encourager la mobilité au sein du parc social (amélioration des mutations, affectation d’une partie du surloyer en cas de départ du ménage dans un certain délai, durcissement des critères en cas de dépassement des plafond de ressources…).

Pour des logements mis en location à des conditions raisonnables :

7 - Encadrer les relations locataires/bailleurs dans le parc privé, par l’encadrement des loyers « pour les premières locations et les relocations ». Mais un système alternatif de « bonus-malus » pourrait aussi être mis en place sur les loyers « en-deçà ou au-delà d’un certain prix de location au m² ».

8 - Développer, voire généraliser, la garantie des risques locatifs, ou GRL.

9 - Encourager l’intermédiation locative, dispositifs passant par des associations intermédiaires ou des agences immobilières à vocation sociale (AIVS).

Pour restaurer l’efficacité des aides personnelles au logement :

10 - Ne pas déconnecter les aides personnelles de la dépense de logement : dans cette optique, « il serait intéressant d’encourager la diffusion voire la généralisation du tiers payant dans le parc privé, sous réserve que soient approfondies toutes les conséquences d’une telle option », précise le HCF.

11 - Restaurer l’efficacité des aides personnelles au logement.

12 - Redéployer le financement des aides, notamment du « forfait charges », qui est selon l’organisme « régulièrement critiqué pour son caractère uniforme quelle que soit la zone géographique ».

Pour faciliter l’accession à la propriété :

13 - Maintenir des mécanismes protecteurs pour les ménages (comme l’encadrement du crédit immobilier, un système qui selon le HCF a « fait ses preuves ».

14 - Recentrer les aides à l’accession en limitant les effets d’aubaine, comme le permet encore le nouveau PTZ + nouvelle formule, restant « trop peu sélectif ».

15 - Réfléchir au rétablissement d’aides à l’accession et à la réhabilitation des logements dans le parc ancien.

Pour préserver les familles d’une dégradation de leurs conditions de logement :

16 - Prévenir les expulsions en cas d'impayé de loyer (maintien des APL en cas d’impayés, mais aussi une meilleure articulation des « procédures liées au surendettement, à la prévention des expulsions et le Dalo ».

17 - Lutter contre la précarité énergétique et la privation d’eau.

18 - Lutter contre l’habitat indigne, grâce à une disposition transversale : imposer la généralisation de provisions pour travaux dans les copropriétés.

19 - Renforcer les moyens des Fonds de solidarité pour le logement (FSL) et harmoniser leurs conditions d'intervention.

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