En 20 ans, avez-vous gagné ou perdu du pouvoir d'achat immobilier dans votre ville?

En immobilier, la France s'est divisée en 20 ans. Une étude* réalisée par Meilleurtaux montre que si les taux ont baissé, les prix, eux, se sont envolés par endroits. Le pouvoir d'achat immobilier n'est donc pas le même pour tous les Français. Et surtout, son évolution sur la période est très différente d'une grande ville à une autre. Ainsi, à Bordeaux, Lyon, Nantes ou encore Annecy, les prix au mètre carré ont flambé en 20 ans avec respectivement, des hausses de 372%, 327%, 222% et 211% selon des chiffres des notaires. A titre de comparaison, l'indice des prix à la consommation qui sert à calculer l'inflation a augmenté de 32% seulement entre janvier 2000 et décembre 2020.

Entre 2000 et 2020, les taux d'intérêt ont de leur côté énormément baissé, passant de 6,5% en moyenne à 1,10% sur 20 ans. Mais dans le même temps, la flambée des prix de l'immobilier dans certaines villes, notamment les plus grandes communes, a rendu l'accession à la propriété beaucoup plus difficile. Une récente étude des notaires montrait justement qu'il y avait eu deux phases très nettes au cours des 20 dernières années: une baisse très importante du pouvoir d'achat immobilier moyen de 1999 à 2008, puis une augmentation tout aussi spectaculaire de 2009 à 2019, avec une relative stagnation ces dernières années. Résultat, le pouvoir d'achat des Français depuis 1999 connaissait tout de même un recul de 13% sur la période. Mais cette étude ne dévoilait pas l'évolution du pouvoir d'achat ville par ville.

C'est ce qu'a réalisé ici Meilleurtaux, en partant des revenus qu'il fallait pour acquérir un logement de 100 mètres carrés dans chacune des 44 villes étudiées en 2000. Puis avec des revenus équivalents en 2020 (en considérant une augmentation de 30% au total des revenus sur toute la période entre 2000 et 2020), le courtier a comparé la surface qu'un acheteur actuel serait en capacité d'acquérir (avec un apport de 10% et un emprunt sur 20 ans).

Une pièce de perdu dans la moitié des grandes villes

Première constatation, si sur 20 ans les revenus ont augmenté, cela n'a pas suffi à compenser la flambée des prix de l'immobilier dans de nombreuses villes. En 20 ans, pour acquérir un bien immobilier de 100m2 à Bordeaux il aurait fallu une augmentation de salaire de 126% entre 2000 et 2020 ou encore de 105% pour les acheteurs lyonnais.

En 20 ans, dans plus de la moitié des très grandes agglomérations, les acheteurs ont perdu une pièce ou plus. C'est le cas par exemple de villes comme Montpellier, Toulouse, Nice et Lille où les acheteurs ont perdu en moyenne 30m2 de pouvoir d'achat immobilier ; ou encore Rennes, Marseille et Aix-En-Provence où ils ont perdu respectivement 23, 24 et 27m2.

Ces villes qui tirent leur épingle du jeu

En revanche, sur la période, les petites villes ou villes moyennes, qui n'ont pas subi de flambée des prix de l'immobilier, tirent leur épingle du jeu. C'est le cas par exemple de Mulhouse, Le Mans, Limoges et Saint Etienne où les acheteurs ont gagné respectivement 58, 44, 33 et 32 m² de pouvoir d'achat immobilier en 20 ans. "Des gains de m² qui représentent à eux seuls des surfaces d'appartement" observe Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com.

"Nous observons aujourd'hui trois France : les très grandes villes qui dans leur immense majorité ont subi une flambée des prix démesurée, celles où elle a été relativement modérée et enfin les villes moyennes majoritairement grandes gagnantes de ces deux dernières décennies qui ont cumulé deux avantages avec des prix peu évolutifs à la hausse et des taux de plus en plus bas", explique Maël Bernier. "C'est très intéressant car cela tord nettement le cou à une idée très répandue comme quoi les prix de l'immobilier trop élevés en France rendent l'achat impossible. Or, les chiffres sont clairs et appellent à plus de mesure car dans 21 villes sur 44 étudiées, la situation est nettement meilleure qu'il y a 20 ans". Maël Bernier conclut : "Si nous étendions l'analyse à l'ensemble des territoires notamment ruraux où les prix n'ont pas augmenté, le pouvoir d'achat serait globalement meilleur aujourd'hui qu'il y a 20 ans".

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*Calculs Meilleurtaux.com pour le magazine Marianne afin de déterminer le pouvoir d'achat immobilier d'un foyer à partir d'un apport de 10% en se basant sur les revenus, les taux de crédit immobilier sur 20 ans et l'évolution des prix au m2.