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Prix immobilierPrix immobiliermardi 3 décembre 2019 à 05h30

En région parisienne, dans quelles grandes villes vaut-il mieux louer qu'acheter?


A Boulogne-Billancourt, il faut 4,7 ans pour qu'un achat soit rentable
A Boulogne-Billancourt, il faut 4,7 ans pour qu'un achat soit rentable
A Boulogne-Billancourt, il faut 4,7 ans pour qu'un achat soit rentable (©Thomas Samson - AFP)

Sur le long terme, acheter est toujours plus rentable que louer... à condition de rester suffisamment de temps. Or, d'une ville à une autre en Ile-de-France, le nombre d'années nécessaires varie grandement.

C'est la question que se posent tous les Franciliens : vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale? Car au vu des prix de l'immobilier qui battent record sur record en Ile-de-France, nombre d'habitants se demandent s'ils ne vont pas devoir rester locataire toute leur vie. Car certes les loyers en région parisienne sont extrêmement élevés, mais les mensualités de crédit qu'on aurait à rembourser si on était propriétaire le sont aussi...

D'où l'intérêt de regarder et de comparer dans le détail. Aussi, il faut garder 3 choses en tête:
- D'abord le coût mensuel du logement : si je reste locataire, à combien s'élève le loyer? Si je deviens propriétaire, quelles seront mes mensualités de crédit?
- L'autre élément essentiel qu'on a tendance à oublier : le nombre d'années qu'on va passer dans le logement. Car acheter un bien finit toujours pas devenir plus rentable que de le louer, l'enjeu étant de savoir au bout de combien de temps.
- Enfin ne pas oublier la fiscalité locale : en l'occurrence la taxe foncière

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Le site de petites annonces SeLoger a intégré pour BFM Paris et BFM Immo ces éléments, en partant de plusieurs hypothèses*. Ces calculs sont réalisés pour les grandes villes d’Ile-de-France, celles qui comptent plus de 60.000 habitants. Ces données mettent en évidence le nombre d'années au bout desquelles la revente d'un bien permet de surpasser son apport initial (une fois le capital restant dû remboursé), tout en tenant compte des droits de mutation (les "frais de notaire") et de la taxe foncière payée dans l'intervalle. On découvre ainsi qu'il y a des villes où on peut rentabiliser l'achat au bout de seulement 1 an et demi et d'autres où il faut attendre plus de 6 ans.

Rentable en moins de 2 ans à Drancy, au bout de 6 ans à Neuilly

Evidemment, c'est dans les villes les moins chères d’Ile-de-France qu'acheter devient rentable le plus rapidement (voir tableau complet à la fin de cet article). A Aulnay-Sous-Bois, c'est ainsi au bout de seulement 1,6 an d'occupation du logement que l'achat devient plus intéressant que la location. Parmi les autres villes où cela est rapidement avantageux, on citera Drancy (1,7 an), Argenteuil (2,1 ans), Aubervilliers (2,2 ans), Saint-Denis (2,3 ans) ou encore Vitry-sur-Seine (2,3 ans) et Champigny-sur-Marne (2,5 ans).

A l'inverse, c'est dans les villes les plus chères que rentabiliser l'achat prend le plus de temps. A Neuilly-sur-Seine, il faut 6,1 ans, à Paris 5,4 ans, à Levallois-Perret 4,7 ans, à Boulogne-Billancourt 4,7 ans, à Montreuil 4,4 ans ou encore à Versailles 4,3 ans. Autrement dit, si vous ne comptez pas rester longtemps dans ces villes, mieux vaut ne pas se lancer dans l'achat.

Des mensualités qui peuvent largement dépasser un loyer

Et puis, même si un acheteur compte y rester quelques années, c'est malheureusement parfois tout simplement impossible dans la pratique. Regardez par exemple ce qu'il se passe à Paris intra-muros. Certes, selon les chiffres de SeLoger, acheter à Paris devient plus rentable que louer au bout d'un peu plus de 5 ans. Pour autant, la différence entre le loyer et les mensualités est telle que vous pourriez tout simplement ne pas pouvoir décrocher un crédit immobilier pour devenir propriétaire.

SeLoger prend l'exemple d'un 50 m2 dans la capitale. A la location, ce logement coûte en moyenne 1.610 euros par mois. A l'achat, avec un prix moyen qui flirte les 545.000 euros, ce logement vous coûterait plus de 2.500 euros chaque mois pour rembourser votre crédit. Rappelons que, selon le courtier Vousfinancer, pour espérer s'offrir un 50 m2 à Paris il faut gagner au moins 7.000 euros de revenus si vous disposez d'un apport limité.

*Les hypothèses retenues par SeLoger : le nombre d'années ne dépend pas de la surface, l'apport à l'achat est de 10%, les frais de notaires de 7%, le taux du prêt sur 20 ans et de son assurance est de 1,6%, la taxe foncière est estimée à 1,2 mois de loyer.

Marie Coeurderoy édité par J.L.D.

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