Est-ce encore rentable de franchir le périphérique parisien pour acheter un bien immobilier?

Les notaires le constatent depuis longtemps, aucune commune attenante à Paris n'est aussi chère que le quartier qu'elle jouxte. Au 3e trimestre 2020, le prix des appartements atteint ainsi plus de 10.000 euros le m² au global dans les quartiers internes à Paris en bordure du périphérique, alors qu’il est de 7.000 euros le m² dans l’ensemble des communes situées de l’autre côté du périphérique, comme le précise une étude des notaires publiée fin janvier. Cette décote d'environ 30% est restée la même en 2019 et 2020. Mais dans certaines communes, le pouvoir d'achat immobilier pour les Parisiens qui franchissent le périphérique est bien plus important.

Les notaires mettent en avant deux extrêmes. Ainsi, "à Neuilly-sur-Seine (10.870 euros du mètre carré au 3ème trimestre 2020), les prix sont pratiquement aussi élevés qu'à Ternes, le quartier attenant (10.920 euros du m²). A l'opposé, à Aubervilliers et à Saint-Denis, les prix des appartements (environ 3.900 euros du m²) sont 57% moins élevés que dans le quartier parisien voisin de La Chapelle (9.070 euros du m²)".

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Deux grandes tendances

Les notaires voient deux grandes tendances. Tout d'abord, au sud-est et à l’ouest de Paris, autour des bois de Boulogne et de Vincennes, les prix des communes sont proches de ceux des quartiers parisiens avoisinants. Au sud-est, les décotes atteignent 7% à Vincennes et Saint-Mandé et 15% à Charenton-le-Pont. A l'ouest, les décotes sont encore plus modérées et atteignent 0,5% à Neuilly-sur-Seine, 10% à Levallois-Perret et 16% à Boulogne-Billancourt.

Ensuite, au sud, au nord et nord-est, les prix des communes limitrophes de Paris sont encore nettement inférieurs aux prix des quartiers périphériques de la capitale. "Ce constat vaut pour toute la Seine-Saint-Denis. Aux Lilas, la commune limitrophe de Paris la plus chère du département, le prix au mètre carré (6.530 euros) reste inférieur de 28% à celui du quartier Saint-Fargeau dans le 20ème arrondissement", notent les notaires. "Passer des quartiers limitrophes de Paris à Clichy, Saint-Ouen, Aubervilliers et Saint-Denis permet de réduire le coût d'acquisition de respectivement 40%, 43%, 55% et 57%", constatent-ils encore.

Le sud connait aussi des décotes importantes. A Ivry-sur-Seine dans le Val-de-Marne, elle est de 42%, au Kremlin-Bicêtre de 34%, à Montrouge et Issy-les-Moulineaux, dans les Hauts-de-Seine, elle est de 28%. A Vanves, elle est de 33%.

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Des communes plus chères que Paris en 2000

Ces différences ont-elles évolué avec le temps et comment ? L'étude compare justement les prix immobiliers des villes jouxtant Paris et des quartiers de la capitale les plus proches en 2000 et en 2020. Sur la période, "les écarts de prix entre les quartiers parisiens proches du périphérique et les communes de banlieue adjacentes ont eu tendance à se creuser", soulignent les auteurs de l'étude. En moyenne, les écarts passent de 28% en 2000 à 31% en 2020. "Mais, cette moyenne cache de fortes évolutions et toujours de fortes disparités", poursuivent-ils.

Il y a 20 ans, "en 2000, quatre communes étaient plus chères que le quartier parisien qui les jouxte : Vincennes (+16%), Saint-Mandé (+7%), Neuilly-sur-Seine (+5%) et Charenton-le-Pont (+1%). Elles ont donc perdu du terrain pendant ces deux décennies et sont désormais moins chères", constatent les notaires.

En revanche, la valorisation a explosé dans les quartiers parisiens limitrophes de Saint-Denis et Aubervilliers. En 2000, Saint-Denis et Aubervilliers étaient 31% moins chères que La Chapelle et La Goutte d'Or. "Mais leurs prix n'ont pas suivi la hausse exceptionnelle des deux quartiers parisiens (458% et 469% de hausse en 20 ans). Ainsi, malgré des hausses de prix conséquentes de plus de 250% en 20 ans, ces deux communes affichent en 2020 un prix inférieur de plus de 50% aux prix des quartiers parisiens voisins".

Ces villes où l'écart se réduit

On peut ainsi distinguer trois groupes de communes. Dans le premier, les écarts de prix (en %) se sont creusés depuis 20 ans. C'est notamment le cas de beaucoup de villes de Seine-Saint-Denis, de Vincennes, de Saint-Mandé ou encore de Neuilly-sur-Seine, avec des écarts qui ont augmenté de 5 à 26 points par rapport à ce qu'ils étaient en 2000. La palme revient à Aubervilliers: les prix étaient 31% moins chers en 2000, c'est désormais 57% de moins, soit 26 points d'écart en plus.

Dans un deuxième groupe, les écarts sont restés stables (entre -3 points et +1 point). C'est le cas de Vanves, Issy-les-Moulineaux, Montreuil ou encore Ivry-sur-Seine.

Enfin, dans d'autres villes, les communes limitrophes ont réduit l'écart (entre 5 et 16 points de réduction) avec les quartiers de Paris avoisinants. On citera par exemple Malakoff, Boulogne-Billancourt, Saint-Ouen ou Levallois-Perret.