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Prix immobilierPrix immobilierjeudi 21 novembre 2019 à 05h59

Immobilier : Le vrai prix au m2 des logements neufs dans les grandes villes de France


Le prix moyen d'un logement neuf à l'échelle nationale est de 4.650 euros par m²
Le prix moyen d'un logement neuf à l'échelle nationale est de 4.650 euros par m²
Le prix moyen d'un logement neuf à l'échelle nationale est de 4.650 euros par m² (©AFP)

Si le prix est 30% plus élevé dans le neuf que dans l'ancien en moyenne, le prix d'un logement fraîchement construit varie selon un rapport de 1 à 5 en fonction de la localisation.

(BFM Immo) - Combien coûte aujourd'hui les logements neufs dans les grandes villes de France? Pour la première fois, un baromètre détaille les prix du neuf dans plus d'une centaine de villes. Selon ce baromètre, que vous dévoile ce jeudi BFM Business et BFM Immo et qui a été réalisé par le spécialiste de l'analyse du marché du neuf "Le Laboratoire de l'Immobilier", le prix moyen d'un logement neuf à l'échelle nationale (hors maisons individuelles) est de 4.650 euros par m².

Mais derrière cette moyenne nationale (voir le tableau complet ville par ville en fin d'article) se cache, comme à chaque fois, de très fortes disparités. La palme revient évidemment à Paris où la moyenne des prix du neuf frôle les 12.500 euros par mètre carré (12.438 €). Le pic se trouvant aujourd'hui dans le 15ème arrondissement, avec une moyenne qui dépasse les 15.000 euros du m² (15.067 €). Attention cependant, car il n'y a pas de données disponibles pour certains arrondissements centraux de la capitale, là où les prix auraient pu grimper davantage, tout simplement parce qu'il n'y a pas assez de programmes neufs (il en faut au minimum trois pour intégrer le baromètre).

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En dehors de l’Ile-de-France, les autres villes les plus chères sont Lyon, avec un prix moyen pour un logement neuf de 5.923 euros, Nice (5.502 euros) et Bordeaux (à 4.800 euros le m² en moyenne). A l'inverse les villes les moins chères sont Mulhouse (à peine 3.033 euros par m² pour un logement neuf), Le Mans (3.225 euros), Pau (3.234 euros), Tourcoing (3.259 euros) ou encore Le Havre (3.293 euros). Au final, les prix du neuf varient selon un rapport de 1 à 5 entre la ville la moins chère (Mulhouse) et l'arrondissement parisien le plus cher (le 15ème).

Le neuf 33% plus cher que l'ancien en moyenne

Au-delà de ce panorama, cette connaissance des prix du neuf en France permet aussi des comparaisons avec les prix de l'ancien et de se rendre compte que les écarts de tarifs ont tendance à se creuser. Habituellement, les professionnels du secteur évaluent l'écart entre les prix du neuf et ceux de l'ancien dans une fourchette allant de 15 à 20%. Or les chiffres du laboratoire de l'immobilier montrent qu'aujourd'hui cet écart est supérieur à 30%. Il est même de 33% précisément lorsqu'on compare les moyennes nationales: 4.650 euros du m² en moyenne dans le neuf face aux 3.500 euros de l'ancien d'après le dernier baromètre LPI-Seloger du mois d'octobre.

33% d'écart en moyenne donc entre le neuf et l'ancien. Mais là encore, il existe des différences considérables en fonction des villes et de l'offre et de la demande. Plus les villes sont considérées comme tendues, plus cet écart se resserre. Et inversement. A Paris, le neuf est "seulement" 14% plus cher que l'ancien (12.438 euros dans le neuf contre 10.887 euros dans l'ancien). A Lyon, cet écart monte à 17% (5.923 euros dans le neuf contre 5.029 euros dans l'ancien). A Bordeaux, cet écart n'est plus que de 2% (4.800 euros dans le neuf, versus 4.695 euros dans l'ancien).

Des coûts incompressibles et une demande forte

A l'inverse, les écarts sont parfois spectaculaires dans les villes les moins tendues. A Pau par exemple, le neuf est 85% plus cher que l'ancien (3.234 euros dans le neuf contre 1.745 euros dans l'ancien). Au Mans, il y a près de 80% de différence (3.225 euros versus 1.795 euros). Le record est détenu par Mulhouse : le neuf y coûte plus de deux fois plus cher que l'ancien (3.033 euros dans le neuf, versus 1.412 euros le m2 sur le marché de l'ancien).

Comment l'expliquer ? En réalité, les promoteurs peuvent très difficilement descendre sous les 3.000 euros du m² dans le neuf. Et ce pour plusieurs raisons. Dans le neuf, il y a des coûts incompressibles qui ne fluctuent pas en fonction des territoires. Par ailleurs, les normes de plus en plus contraignantes poussent les prix vers le haut. Il y a aussi la cherté du foncier. Et puis, ces derniers mois, la baisse des délivrances de permis de construire par les maires incitent les promoteurs qui ne font pas suffisamment de volumes à se rattraper sur les prix. D'autant plus quand la demande est forte.

Marie Coeurderoy édité par J.L.D. - ©2020 BFM Immo

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