Immobilier : Trois années de baisse des prix, au moins

2011, dernière année de hausse des prix de l’immobilier en France ? Si l’on en croit les simulations de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les trois prochaines années seront marquées par un mouvement de baisse à l’échelle nationale, qui pourrait ramener les prix des logements à leur niveau de l’année 2005.

Deux scénarios

L’IEIF, qui a élaboré son modèle macroéconomique avec le soutien du groupe Gecina et de la Fondation Dauphine, établit deux scénarios. Le premier, qualifié de « central », est assorti d’une probabilité de 75 % ; basé sur une stagnation de la croissance économique en 2012, une stabilisation des taux d’intérêt et une baisse de 15 % des mises en chantier de logements neufs comme du nombre de transactions dans l’ancien, il prévoit une stabilisation des prix cette année, suivie de baisses de 3 % en 2013 et 5 % en 2014. Dans le scénario dit « alternatif », jugé probable à 25 %, les prix baissent de 2 % en 2012, 5 % en 2013 et encore de 7 % en 2014. Plus pessimiste que le premier, ce scénario prend pour hypothèses de départ une récession économique en 2012 (-2 %), une hausse de 1 % des taux d’intérêt au cours des douze prochains mois, et une chute de 20 % des mises en chantier comme des ventes de logements neufs sur la même période. « Nous n’avons pas simulé le scénario extrême, celui d’un éclatement de l’euro, explique Pierre Schoeffler, senior advisor de l'IEIF et auteur de l’étude. Comme elle n’a jamais eu lieu, il nous serait très difficile de modéliser une telle situation, mais il ne fait pas de doute qu’elle accroîtrait le risque de récession et renforcerait la probabilité d’une baisse forte et durable des prix ».

Taux d’effort stable… voire en hausse

Aucune « chance », donc, de voir les prix augmenter cette année ou les deux suivantes. Au-delà, pas de prévision. « Toute simulation est entachée d’une marge d’erreur, reprend Pierre Schoeffler. Or celle-ci s’accroît considérablement dans le cas de simulations à long terme. Cependant, la tendance est vraisemblablement à une baisse durable… en tout cas plus durable que lors de la dernière crise de 2008-2009 ».

Ceux qui attendent le retournement du marché de l’immobilier attendront avant de se réjouir… Le modèle de l’IEIF montre en effet que la baisse des prix n’améliorera pas le pouvoir d’achat immobilier des Français, le taux d’effort des ménages, qui mesure la part de revenu net consacrée au remboursement d’un emprunt immobilier, ne baisserait pas en même temps que les prix. Pis, il pourrait même s’accroître assez nettement dans le cas où le scénario « alternatif » viendrait à se réaliser. « Cela peut sembler contraire à l’intuition, mais dans la mesure où ce mouvement de baisse prix s’accompagnera d’une moindre progression du revenu des ménages et d’une dégradation des conditions financières (recours à l’endettement plus élevé, taux plus hauts, durée moins longue…), la baisse des prix n’aura pas d’effet notable », explique Pierre Schoeffler.