Immobilier : Vers des prix en baisse de 5 à 6 % en 2012 ?

Tassement des ventes de logements en 2011 - anciens comme neufs -, ralentissement des prix voire baisse au quatrième semestre, renchérissement du crédit ou baisse de demande… autant de « signes de correction » du marché immobilier, pour Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole et spécialiste de l’immobilier. Le professionnel a passé au crible ces indicateurs, et constate le changement de tendance tant attendu par certains, mais redouté par d’autres.

Des signes de « tassement »...

Comme l’anticipait Olivier Eluère en juillet dernier, les ventes commencent à montrer des signes de « tassement ». Dans l’ancien, bien que le nombre de transactions soit resté élevé (en hausse de 3,7 % par rapport à fin 2010), le deuxième semestre a entamé une phase de décélération. Ce qui est visible en Ile-de-France, indique le Crédit agricole, dans la mesure où « un recul assez net a été observé au premier trimestre, 24 000 contre 30 000 au quatrième trimestre 2010, effet de repli des ventes record dopées par un effet d’aubaine (taux de crédit au plus bas et fin de crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt) ». Dans le neuf, le mouvement baissier est davantage marqué, de l’ordre de 20 % sur un an au premier semestre, fait savoir la banque.

... des départements en baisse...

Côté prix, une tendance analogue est observée dans la France entière, en dépit du record historique enregistré à la fin de l’année dans la capitale à 8 150 euros le mètre carré, en hausse de 22,5 % entre l’été 2010 et l’été 2011. L’Ile-de-France, en forte progression sur l’année, de 13,5 %, voit ainsi d'ores et déjà certains de ses segments baisser. Tel est notamment le cas pour « les appartements en Val d’Oise (-1,3 %), les maisons en Hauts-de-Seine (-2,2 %) et un certain nombre de départements de province », relève Olivier Eluère.

... mais pas de «  retournement violent »

Pour autant, ces phénomènes ne dirigent pas le marché vers « un retournement violent », reste convaincu Olivier Eluère, qui écarte même le scénario de la bulle spéculative en France. « Dans les pays ayant connu une bulle immobilière et une bulle du crédit (Etats-Unis, Espagne, Royaume-Uni, Irlande), le marché résidentiel est depuis 2008 en phase de correction marquée et continue ».

Ce qui n’est pas le cas dans l’hexagone, où « la phase de correction a été courte et modérée », estime l’économiste. Et le redressement du marché postérieurement à la crise de 2008-2009 n’est dû selon lui qu’à la « conjonction de facteurs positifs : effet valeur refuge très marqué, mesures de soutien fiscal (notamment dispositif Scellier), taux de crédit très attractifs ».

La surévaluation des prix, de l’ordre de « 25 % environ », ainsi que l’offre de logements « structurellement insuffisante », devraient cependant continuer à peser sur le marché. En ajoutant à cela la détérioration du contexte économique, tant les ventes que les prix devraient en sortir affectés, mais sans qu’il y ait effondrement. Olivier Eluère pronostique pour sa part que les prix dans l’ancien « connaîtraient une hausse de 4 % en moyenne en 2011 et une baisse de 5 à 6 % en moyenne en 2012 ». Pour de qui est des ventes, la contraction est estimée de 3 % en 2011, et de 8 % en 2012. Le neuf devrait quant à lui limiter davantage la baisse, avec un recul des ventes de 8 % en 2012 et une décélération de la hausse des prix, qui ne serait plus que de 2 % l'année prochaine...