"L'immobilier français a entamé sa traversée du désert"

La bulle se dégonfle, et les prix de l’immobilier devraient chuter de 20 % en deux ans.

Lavieimmo.com : Vous annoncez un éclatement de la bulle immobilière française depuis près de trois ans. L’évolution des prix à fin 2008 semble, enfin, vous donner raison…

Marc Touati : Fin 2006, je constatais qu’une bulle s’était formée et prédisais son éclatement dans un délai de deux à trois ans. Le moins qu’on puisse dire, c’est que je n’ai pas été pris très au sérieux à l’époque, pas plus par les professionnels de l’immobilier, ce qui est assez compréhensible, que par les autres économistes… Pourtant, s’ils ont continué à progresser en 2006, les prix se sont bien stabilisés en 2007 avant de reculer en 2008 – d’un peu plus de 3 % selon les chiffres officiels. Cette baisse n’a rien d’étonnant : dans la mesure où pendant toutes ces années, les revenus des ménages ne se sont pas ajustés aux prix, ce sont désormais les prix qui s’ajustent aux revenus. Je crois qu’on peut dire qu’après dix années fastes, le secteur immobilier français a bel et bien entamé sa traversée du désert.

Lavieimmo.com : Une traversée du désert qui devrait durer jusqu’à quand ?

Marc Touati : L’ajustement devrait durer deux ans, le gros de la baisse étant probablement pour les tout prochains mois. D’une manière générale, 2009 et 2010 s’annoncent comme des années de reconnexion des grandeurs financières et nominales avec la réalité économique. Le processus est déjà bien enclenché pour les matières premières, d’autres grandeurs vont suivre, dont, inévitablement, l’immobilier. A ce propos, la chute des ventes de logements neufs et le plongeon des mises en chantier dont le ministère de l’Ecologie a fait part en début de semaine sont venus rappeler, s’il en était besoin, l’ampleur du décalage entre prix et revenus et la nécessité d’une adaptation. Les prix devraient donc baisser d’environ 20 % d’ici la fin 2010, ce qui aura pour effet de reconnecter les réalités économique et immobilière et permettra au marché de repartir sur des bases plus saines.

Lavieimmo.com : A-t-on suffisamment de visibilité pour faire des prévisions au-delà de 2010 ?

Marc Touati : 2011 et 2012 devraient être des années de stabilisation progressive. Je ne crois pas au krach. Même s’il est encore trop souvent mis en avant de manière maladroite par ceux qui réfutent l’existence d’une bulle, l’argument qui veut que la pression démographique soutient la demande n’est pas faux. A terme, il finira par jouer en faveur d’une modération de la baisse puis d’une accalmie, de même que le niveau relativement modéré des taux d’intérêt et les mesures de défiscalisation des intérêts d’emprunt.

Le risque, ce serait que la déflation s’installe dans l’Union européenne. Depuis le 15 octobre, la Banque centrale européenne (BCE) a baissé ses taux de 225 points de base. C’est évidemment une bonne chose, mais sachant qu’un ajustement de taux met entre six et neuf mois avant d’agir sur l’activité économique, on ne peut que déplorer que ce geste ait tant tardé. La peur de l’inflation a aveuglé Jean-Claude Trichet et les siens, qui auraient dû commencer à assouplir leur politique dès le printemps 2008.

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre

*éditions Dunod