L'immobilier français reste surévalué mais ne baisse pas

« La baisse des prix de l’immobilier pourrait-elle s’accélérer au cours des prochains trimestres ? ». La question donnait déjà des insomnies aux notaires, voilà qu’elle occupe les économistes de Standard & Poor’s. Dans une note sur l’immobilier européen publiée ce lundi, le service de recherche économique de l’agence financière s’interroge sur l’étonnante résistance d’un marché français qui a progressé de 155 % depuis 1998, mais s’entête à ne pas baisser alors même qu’il est « probablement toujours surévalué de 15 % ».

Certes, depuis bientôt deux ans, les prix ne montent plus. Mais après une baisse de 2 % en moyenne nationale en 2012, ils n’ont reculé que de 1,8 %, en comparaison annuelle, au premier trimestre 2013, et d’à peine 1,2 % au suivant. Le marché, explique S&P, reste soutenu par « une combinaison de facteurs cycliques et structurels » : le niveau toujours historiquement bas des taux d’emprunt et le déficit de logements disponibles, qui s’est accru depuis le début de la crise financière et « approche aujourd’hui le million de logements, selon les estimations officielles ».

Deux points qui empêchent tout ajustement trop net du marché, même si le mouvement de remontée des taux d’emprunt qui s’est amorcé au printemps promet de prendre de l’ampleur dans les prochains mois, favorisant la baisse des prix. Standard & Poor’s calcule ainsi qu’une hausse des taux de 50 points de base devrait entraîner une baisse de 4 % des prix en 2014.

Un dernier facteur doit être pris en compte, même si les économistes peinent à chiffrer l’ampleur de ses répercussions sur le marché. Il s’agit de l’accroissement de la pression fiscale (impôt sur le revenu + droits de mutation, portés de 3,8 à 4,5 % le 1er janvier prochain), qui limite de facto la part du revenu des ménages affectée à l’immobilier et pourrait entraîner un report de certaines opérations. Avant d’avoir, éventuellement, une incidence sur le niveau des prix, cette pression accrue promet donc d’affecter les volumes de ventes. Or, comme la chambre des notaires franciliens et le Crédit Foncier Immobilier l’ont récemment expliqué, la baisse du nombre de transactions immobilières, déjà marquée, rend difficile la lecture du marché et masque la baisse des prix. Difficile, dans ce contexte d'analyser le marché et de tirer des plans sur la comète.